Den svenska ekonomin har börjar återhämta sig efter vårens kraftiga nedgång. Konjunkturinstitutet och andra bedömare räknar med att återhämtningen fortsätter under nästa år då både produktionen och inkomsterna spås öka i god akt. För att värna hyresrättens position på den svenska bostadsmarknaden bör den ekonomiska uppgången även återseglas i bostadshyrornas utveckling. Enligt den bedömning som Fastighetsägarna gör i sin nationella vägledning skulle den allmänna hyresnivån därför behöva höjas med 2,5 procent. Denna bedömning är ett snitt för landet som helt. Förutsättningarna i de kommande ortvisa förhandlingarna kan skilja sig mer eller mindre mycket från den nationella situationen. Ladda ner vägledningen.

Fastighetsägarna Stockholm kommer inom kort att ge sin syn om hur hyrorna behöver justeras i Stockholmsregionen under 2021. Därefter inleds ramavtalsförhandlingen.

Under september kommer förhandlingarna om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm inledas. Inför förhandlingsstarten kommer Fastighetsägarna som vanligt att presentera en nationell vägledning. Den offentliggörs inom de närmaste dagarna. I vägledningen ger Fastighetsägarna sin syn på den ekonomiska situationen och vad den innebär för möjligheten att justera hyrorna nästa år. Relativt kort därefter kommer Fastighetsägarna Stockholm att inleda ramavtalsförhandlingen, baserat på de ekonomiska förutsättningar som gäller för Stockholmsregionen.

Inför årets förhandlingar har Hyresgästföreningen återigen uppmanat fastighetsägare att ansluta sig till organisationens digitala förhandlarportal. Vi avråder våra medlemmar från att göra detta enligt vårt blogginlägg från tidigare i år.

Hyresgästföreningen lanserade under 2018 en digital portal för hyresförhandlingar som Fastighetsägarna avrådde sina medlemmar från att ansluta sig till. Eftersom Hyresgästföreningen har startat en kampanj inför höstens hyresförhandlingar med syfte att få hyresvärdar runtom i landet att använda portalen går vi återigen ut med samma avrådan.

Att digitalisera hanteringen av förhandlingarna är i grunden bra. Det kan öka transparensen och effektiviteten i förhandlingarna om information är tillgänglig för alla. Det stärker också jämbördigheten mellan parterna i förhandlingarna. Hyresgästföreningens förhandlarportal har tyvärr ett annat syfte, nämligen att skapa ett informationsövertag för Hyresgästföreningen i bruksvärdesförhandlingarna. All data som matas in i denna portal kommer att ägas och hanteras ensidigt av Hyresgästföreningen, som också kommer att ansvara för portalens utveckling. Digitaliseringen av hyresförhandlingarna måste ske i samförstånd mellan bostadsmarknadens parter med det uttalade syftet att skapa en bättre fungerande hyresmarknad. Därför avråder vi starkt hyresvärdar från att ansluta sig till Hyresgästföreningens förhandlarportal.

Vi vill också poängtera att Hyresgästföreningen är skyldig att sköta sitt uppdrag i de kollektiva förhandlingarna enligt hyresförhandlingslagens regler oavsett om en hyresvärd påkallar förhandling som vanligt eller i Hyresgästföreningens förhandlarportal.

Efter långa diskussioner med Hyresgästföreningen har Fastighetsägarna Service kommit överens om 2020 års hyresjustering för de fastigheter där Fastighetsägarna Service har förhandlingsuppdrag. Överenskommelsen innebär korthet att hyrorna Stockholmsregionen höjs med mellan 1,35 och 2,1 procent från den 1 april 2020. Hyror över nedan angivna brytpunkter får generellt en lägre höjning. 

I Stockholms stad höjs hyrorna med 1,95 procent från den 1 april, med lägre hyreshöjning för högre hyror. Det är en sämre överenskommelse än den som tecknades med stadens kommunala bolag, som innebär att hyrorna höjs med 1,95 procent från den 1 januari, utan brytpunkter. Detta visar än en gång hur viktigt det är att lagen ändras för att skapa jämbördighet mellan parterna. Vi ställer vår förhoppning till att den pågående utredningen om effektivare förhandlingar leder till en förändring av lagen som skapar jämbördighet mellan parterna i de årliga förhandlingarna. Nedan följer en mer preciserad genomgång av Fastighetsägarna Service uppgörelse med Hyresgästföreningen.   

Överenskommelsen i korthet

Hyrorna (enligt 1978 års relativtabell) höjs från den 1 april 2020. Hyresgästföreningen avstår från att framställa krav avseende OVK-, radon- och hissbesiktningar.

• Stockholm stad

För lägenheter i Stockholm stad höjs hyran 1,95 procent med undantag för hyror som överstiger 1800 kr/kvm/år relativt. Dessa lägenheter får en hyresjustering om 1,7 procent.

• Övriga kommuner i Stockholms län

Kommun	Hyreshöjning	Över 1600 relativt
Botkyrka	1,35%	1,35%
Danderyd	1,94%	1,69%
Ekerö	1,95%	1,70%
Haninge	1,95%	1,70%
Huddinge	1,95%	1,70%
Järfälla	1,90%	1,65%
Lidingö	1,90%	1,65%
Nacka	1,95%	1,70%
Nykvarn	2%	1,75%
Nynäshamn	1,85%	1,60%
Sigtuna	1,90%	1,65%
Sollentuna	1,85%	1,60%
Solna	1,95%	1,70%
Sundbyberg	1,95%	1,70%
Södertälje	2,05%	1,80%
Tyresö	2%	1,75%
Täby	1,95%	1,70%
Upplands Väsby	2,10%	1,85%
Upplands Bro	1,90%	1,65%
Vallentuna	1,75%	1,50%
Vaxholm	1,85%	1,60%
Värmdö	2,05%	1,80%
Österåker	1,95%	1,70%

Medlemsrådgivning och information till förhandlingskunder hos Fastighetsägarna Service

Vi rekommenderar de av våra medlemmar som ännu inte träffat någon förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen avseende 2020 års hyresjustering, att använda Fastighetsägarna Service överenskommelse som utgångpunkt för sina förhandlingar.

För rådgivning är du som medlem välkommen att kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511, mån-tors kl. 13.00-15.00.

Är du förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver du inte göra något. Arbetet med att översända förhandlingsöverenskommelser på fastighetsnivå pågår. Har du som förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service frågor beträffande din/dina fastigheter är du välkommen att kontakta hyresförhandlingsteamet direkt på forhandling@fastighetsagarna.se.

I början av december 2019 strandade förhandlingen om ett ramavtal för 2020 års hyresjustering i Stockholms stad mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm. Orsaken var att Hyresgästföreningen inte erbjöd privata fastighetsägare samma uppgörelse som gjordes med stadens kommunala bostadsbolag.

Här ger vi en lägesrapport om hyresförhandlingarna och svarar på några av de vanligaste frågorna:

Hur går det i förhandlingarna om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm?

Förhandlingarna om 2020 års hyresjustering går mycket trögt för nästan alla privata hyresvärdar. I en del fall har hyresvärden ännu inte ens fått ett namn på vem de ska förhandla med på Hyresgästföreningen.  

Förhandlingarna med de kommunala stockholmsbolagen är redan klara. Deras hyror kommer att höjas med 1,95 procent under 2020. Borde inte hyrorna hos de privata bolagen höjas lika mycket?

Det är rimligt. Hyressättningen i Sverige bygger på principen ”lika lägenhet, lika hyra”. Det innebär att lägenheter som har likvärdig standard ska ha likvärdiga hyror. Det ska inte spela någon roll om ägaren är privat eller kommunal. Nivån på hyran bestäms normalt i förhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. Kommer de inte överens, kan hyresvärden vända sig till hyresnämnden som då fastställer vad som är skälig hyra baserat på en jämförelse med likvärdiga lägenheter. Den årliga förhandlingen om den allmänna hyresnivåns utveckling handlar om hur mycket dessa bruksvärdeshyror ska ändras till följd av samhällsekonomiska förändringar. När det gäller den förhandlingen saknas det dock ett regelverk som anger på vilka grunder den allmänna hyresnivån ska justeras och vad som händer om parterna inte kan komma överens.

Denna avsaknad av ett fungerande regelverk ger Hyresgästföreningen ett veto, som tyvärr utnyttjas återkommande. Under de tre senaste åren har SCB redovisat siffror som visar att fastighetsrelaterade kostnader har ökat med 11 procent. Den allmänna hyresnivån har ökat med 3,5 procent. Det säger sig självt att det inte är en långsiktigt hållbar situation.   

I årets förhandlingar har Hyresgästföreningen börjat ställa krav på att hyresvärden ska ha godkända protokoll avseende OVK, radon och hissar för att få en hyreshöjning. Fastighetsägarna är negativa till detta. Men är det inte rimligt att hyresvärdar ska följa lagar och förordningar?

Självklart ska hyresvärdar följa lagar och regelverk, oavsett om det gäller ventilation, radon, hissar eller något annat. Det frågan handlar om i det här fallet är dock om det är rimligt att Hyresgästföreningen ska ta över svenska myndigheters roll på detta område. Svaret på den frågan är naturligtvis nej. Hyresgästföreningens uppdrag är att företräda konsumentintresset i förhandlingarna om hyrans nivå baserat på gällande hyreslagstiftning. Att Hyresgästföreningen ställer dessa krav som villkor för att skriva under överenskommelser, är inget annat än ett uttryck för missbruk av den maktställning som vetot i de årliga förhandlingarna ger dem. Vi ser en uppenbar risk att Hyresgästföreningen kommer att utnyttja detta veto på ett likartat sätt i framtida förhandlingar. Vi avråder därför våra medlemmar från att, om möjligt, gå med på den typen av villkorade överenskommelser. Hyresgästföreningens agerande visar tydligt att det krävs en lagändring som förhindrar denna typ av maktmissbruk.

Innehåller de kommunala bolagens uppgörelse i Stockholms stad några krav på godkända protokoll eller så kallade brytpunkter som innebär att hyror över en viss nivå ska ha en lägre hyresjustering?

Nej det gör de inte. Sådana krav har dock införts i förhandlingarna med privata hyresvärdar. Att Hyresgästföreningen agerar med olika krav gentemot olika hyresvärdar är ett uttryck för organisationens veto i dessa förhandlingar. Även detta visar tydligt på behovet av ett regelverk som även omfattar de årliga förhandlingarna. 

Fastighetsägarna avråder hyresvärdar från att ansluta sig till Hyresgästföreningens förhandlarportal. Varför?

Att digitalisera hanteringen av förhandlingarna är i grunden bra. Det kan öka transparensen och effektiviteten i förhandlingarna om information är tillgänglig för alla. Det stärker också jämbördigheten mellan parterna i förhandlingarna.

Hyresgästföreningens förhandlarportal har tyvärr ett annat syfte, nämligen att skapa ett informationsövertag för Hyresgästföreningen i bruksvärdesförhandlingarna. All data som matas in i denna portal kommer att ägas och hanteras ensidigt av Hyresgästföreningen, som också kommer att ansvara för portalens utveckling. Digitaliseringen av hyresförhandlingarna måste ske i samförstånd mellan bostadsmarknadens parter med det uttalade syftet att skapa en bättre fungerande hyresmarknad.

Vad rekommenderar Fastighetsägarna Stockholm sina medlemmar att göra i det här skedet av hyresförhandlingarna?

Fastighetsägarna Stockholms rekommendation till medlemmar är att fortsätta de fastighetsvisa förhandlingarna i Stockholms stad i enlighet med de argument som finns i vår vägledning och att teckna förhandlingsöverenskommelser om 1,95 procent per 1 januari 2020 i enlighet med de uppgörelser som de tre kommunala bostadsbolagen gjorde i december.  För rådgivning angående dina hyresförhandlingar i övriga delen av Stockholms län eller Gotland är medlemmar välkomna att kontakta medlemsrådgivningen på telefon 020-510 511. Välj ”hyresförhandlingar”. Öppettider måndag-torsdag klockan 13.00-15.00.