Kategori: Förhandling (Sida 1 av 8)

Förhandlingstillfälle 1, 28 september 2022

Onsdagen den 28 september träffades Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen Region Stockholm för ett första förhandlingsmöte om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm 2023. Under mötet presenterade Fastighetsägarna sitt yrkande, som innebär att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent per den 1 januari 2023.

Fastighetsägarna baserade sitt yrkande på den modell som Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna har kommit överens om att använda i årets förhandlingar. Modellen bygger på fem faktorer som speglar utvecklingen av samhällsekonomin samt olika kostnader med relevans för förvaltningen av hyresrätter.

Om modellen hade använts endast avseende utvecklingen under 2022 borde hyrorna ha höjts med drygt 22 procent. Modellen bygger dock på den genomsnittliga utvecklingen under ett antal år, vilket gör att höjningen mer än halveras till. Det kan konstateras att modellen därmed ger hyresgästkollektivet en omfattande försäkring mot de kostnadsökningar som drabbar de som äger sitt eget boende. Baserat på Riksbankens ränteprognos, kommer ränte- och avgiftskostnaderna för den som bor i en bostadsrätt med tre rum och kök att öka med cirka 7000 kronor per månad. Exemplet bygger på att hushållet har ett lån på 3 miljoner med kortaste räntebindningstid (3 månader). Motsvarande ökning för den som bor i hyresrätt är 700 kronor givet att hyran höjs med cirka 10 procent. Mellanskillnaden står hyresvärden för.    

Hyresgästföreningen avser att presentera sin syn på den nya förhandlingsmodellen i samband med parternas nästa möte den 18 oktober.

Hyrorna i Stockholm behöver höjas med 9,5 procent

För att hantera de kraftiga ränte- och förvaltningskostnaderna skulle hyrorna behöva höjas med upp mot 25 procent under 2023. I den kommande ramavtalsförhandlingen anser dock Fastighetsägarna Stockholm att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent från den första januari 2023.

Det är en dramatisk kostnadsutveckling som nu drabbar de som förvaltar hyresrätter. Räntorna har under året stigit med 200 till 300 procent och i vissa fall ännu mer samtidigt som kostnaderna för drift och underhåll har skjutit i höjden.

För att hantera de kraftiga ränte- och förvaltningskostnaderna skulle hyrorna behöva höjas med upp mot 25 procent under 2023. Enligt den överenskommelse som bostadsmarknadens parter ingick tidigare i år ska dock stor hänsyn tas till tidigare års utveckling, vilket innebär att hyreshöjningen mer än halveras i förhållande till behoven. I den kommande ramavtalsförhandlingen anser därför Fastighetsägarna Stockholm att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent från den första januari 2023.

Frågor och svar kring årets hyresförhandlingar

Årets förhandlingar bygger på en ny överenskommelse mellan Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna (Treparten). Varför ingicks den?

De årliga förhandlingarna handlar om hur mycket den allmänna hyresnivån på en ort ska justeras för att hänga med den ekonomiska utvecklingen på orten. Till och med 2010 var det de kommunala bolagens kostnadsutveckling som styrde utvecklingen. Den principen försvann med en lagändring 2011. Sedan dess har parterna inte varit överens om vad förhandlingarna ska baseras på. Det har lett till onödigt utdragna och konfliktfyllda förhandlingar. Det var för att ändra på detta som Treparten ingick överenskommelsen. Syftet är att skapa en mer förutsägbar och stabil hyresutveckling, vilket är bra för både hyresgäster och hyresvärdar.

Vad innebär överenskommelsen?

I korta ordalag innebär den att förhandlingarna ska baseras på fem olika faktorer, som speglar den ekonomiska utvecklingen och samtidigt är relevanta för hyresrättens utveckling. Tre av faktorerna är kopplade till bostadsbolagens kostnadsutveckling (”förvaltning och underhåll”, ”taxor och avgifter” samt ”räntor”) och två är kopplade till den ekonomiska utvecklingen i stort (”konsumentpriser” och ”BNP”). Här kan du läsa mer.

För att öka stabiliteten i utvecklingen ska förhandlingarna utgå från fleråriga snitt av dessa faktorer. På det viset kan vi undvika alltför stora variationer i utvecklingen.

Innebär Trepartens överenskommelse att ni har skapat ett index, som hyresutvecklingen ska följa?

Nej, det finns fortfarande ett relativt stort förhandlingsutrymme. Parterna kan nämligen vikta de olika faktorerna olika beroende på vilken betydelse man tillmäter dem. Fastighetsägarna kommer att vikta faktorerna i enlighet med deras betydelse för förvaltningen av hyresrätter. Vi utgår bland annat från Statistiska Centralbyråns uppgifter för att göra en så adekvat bedömning som möjligt.

Hur kommer Trepartens överenskommelse att påverka hyresförhandlingarna?

Förhoppningsvis kan förhandlingarna komma framåt snabbare än vad vi har vant oss vid under de senaste åren. Men det beror naturligtvis på i vilken utsträckning parterna följer överenskommelsen. Den sjösätts i en mycket dramatisk ekonomisk tid med kraftiga kostnadsstegringar. Möjligen kan det finnas intresse att hitta lösningar för att undvika de justeringar som skulle krävas om överenskommelsen följs.

Vad händer om ni inte kommer överens?

Tyvärr har vi inte något bra sätt att lösa förhandlingstvister på. Kommer vi inte överens blir det inte någon justering alls. Avsaknaden ger därmed Hyresgästföreningen en mycket stark position i förhandlingarna. Det är bland annat därför det är så viktigt att Trepartens överenskommelse behöver hedras.

Bristen på jämbördighet mellan parterna har uppmärksammats av våra rikspolitiker. Under hösten kommer riksdagen att rösta om en proposition som gör det möjligt för parterna att vända sig till en oberoende tvistelösare – en skiljeman som utses av hyresnämnden – om de inte kan komma överens. Den kommer förhoppningsvis att finnas på plats när vi sätter oss vid förhandlingsborden efter nästa sommar.

Vad ska jag som medlem tänka på?

Senast den 30 september behöver framställan om hyresjustering vara Hyresgästföreningen tillhanda för att du ska ha möjlighet att få en hyresjustering från och med den 1 januari 2023. Fastighetsägarna Stockholm rekommenderar att du redan i förhandlingsframställan preciserar att du yrkar i enlighet med det yrkande som Fastighetsägarna Stockholm presenterade inför kommande ramavtalsförhandling.

Via Fastighetsägarna Dokument kan du ladda ner en standardblankett som heter Förhandlingsframställan Stockholm, 1070 samt en blankett för lägenhetsförteckning, 1071.

Behöver du rådgivning eller ett ombud i dina förhandlingar?
Kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511 och välj ”hyresförhandlingar”. Medlemsrådgivningen har öppet mån–fre kl. 13–15.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver i nuläget inte göra någonting. Om du har frågor om hyresförhandlingarna kan du vända dig till ditt juridiska ombud.

Ramavtalsförhandlingen om justeringen av 2023 års allmänna hyresnivå i Stockholm

Tisdagen den 6 september träffade Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen i Stockholmsregionen för att diskutera formerna för de kommande ramavtalsförhandlingarna. Syftet var att, om möjligt, hitta en samsyn avseende tolkningen av trepartens överenskommelse om vilka faktorer som förhandlingarna ska baseras på. Enligt överenskommelsen ska förhandlingarna utgå från fem faktorer (1. förvaltnings- och underhållskostnader, 2. taxor och avgifter, 3. räntor, 4. BNP och 5. konsumentprisinflation). Överenskommelsen anger dock inte hur dessa faktorer ska sammanvägas. Därmed är det upp till parterna att tillsammans eller var och en för sig att göra en sådan sammanvägning. Parterna diskuterade inte behovet av en hyresjustering vid detta möte. Fastighetsägarna kommer att återkomma med ett konkret yrkande om 2023 års hyresjustering under senare delen av september.

Här kan läsa mer om trepartens överenskommelse.

Beslut om presumtionshyror tydliggör behovet av förändringar

Svea hovrätt meddelande nyligen två beslut, vilka tydliggör vad som gäller avseende hyresutvecklingen för presumtionshyror. Besluten innebär att presumtionshyrorna får höjas med 50 procent av höjningen av bruksvärdeshyrorna så länge dessa inte överstiger tre procent. Vid en högre hyreshöjning än så, får presumtionshyrorna höjas med 75 procent av den överstigande delen.

Det är visserligen bra att hovrätten fastställer att även presumtionshyror behöver utvecklas över tiden. Det är dock svårt att förstå varför dessa hyror ska ha en sämre utveckling än bruksvärdeshyrorna. Poängen med den årliga hyresjustering är ju att säkerställa att hyrorna inte urgröps när ekonomin i övrigt utvecklas.

Hovrättens beslut borde normalt leda till att presumtionshyrorna inledningsvis sätts på en nivå som kompenserar för den lägre hyresutvecklingen. Det finns dock ingen garanti för att så kommer att ske. Det beror på att presumtionshyresförhandlingen inte kan bli föremål för hyresnämndens prövning. Därmed måste hyresvärden komma överens med Hyresgästföreningen om vilken nivå som ska gälla. Det ger Hyresgästföreningen en fortsatt stark ställning avseende vilken hyresnivå som accepteras.

Svea hovrätts beslut tydliggör behovet av långsiktigt hållbara regler för hyressättning vid nyproduktion.  

Hovrättsbeslut begränsar användningen av blockhyra

Den 28 mars offentliggjordes tre hovrättsbeslut som riskerar att begränsa användningen av så kallad blockhyra. Det vore olyckligt. Blockhyresreglerna har bidragit till att öka dynamiken på bostadsmarknaden, vilket i sin tur har varit viktigt för arbetsmarknaden på expansiva orter och därmed för den svenska ekonomins långsiktiga tillväxt.

Blockhyresreglerna infördes 1985 för att hantera en del av hyreslagstiftningens begränsningar, framför allt i situationer där behovet av underhållsåtgärder var onormalt stort, exempelvis i samband med studentboende, kommuners uthyrning till personer som är berättigade till sociala kontrakt, vård, omsorg eller arbetsgivarens behov av personalbostäder.

2002 gjordes en lagändring i syfte att tillförsäkra andrahandshyresgäster i blockhyresförhållande samma besittningsskydd som gäller för förstahandshyresgäster. Följderna av denna ändring har satt avtryck i tre hovrättsbeslut som offentliggjordes den 28 mars. Dessa beslut begränsar möjligheten att använda blockhyra för uthyrning till verksamheter som i sin tur hyr ut lägenheterna till företag som har behov av personalbostäder. Hovrätten konstaterar att när förstahandshyresgästen enda behov av lägenheterna är ren uthyrningsverksamhet och när det leder till flera led i uthyrningen som urholkar besittningsskyddet för den som faktiskt bor i lägenheten föreligger inte förutsättningar att tillåta ett blockhyresavtal. 

De aktuella hovrättsbesluten riskerar att leda till en minskad användning av blockuthyrning. Det riskerar i sin tur att minska dynamiken på den svenska bostadsmarknaden, i synnerhet på expansiva orter där behovet av flexibilitet är stort.  

Ombyggnader och hyresnämndens tillståndsprocess

När ombyggnader av hyreslägenheter diskuteras i media handlar det ofta om hyresnämndens hantering av ärenden där hyresgästen inte har lämnat sitt godkännande till de åtgärder hyresvärden vill genomföra. Det visar sig nämligen att hyresnämnden oftast går på hyresvärdens linje i dessa ärenden.

Detta faktum har väckt kritik från en del debattörer, som hävdar att lagstiftningen inte i tillräcklig utsträckning tar hänsyn till hyresgästens önskemål. Kritiken bygger dock på begränsad kunskap om såväl lagstiftningens utformning som hur hyresgäster i allmänhet upplever sin situation i samband med genomgripande ombyggnader.

För att öka kunskapen i dessa frågor har Fastighetsägarna tagit fram en rapport som dels beskriver hyresgästinflytandet i dagens lagstiftning, dels analyserar ett antal enkäter som hyresvärdar låtit hyresgäster svara på i samband med ombyggnader. Dessa enkäter visar hur hyresvärdar omsätter de formkrav som råder i praktisk handling. Av rapporten framgår bland annat följande:

  • Hyresvärden måste informera berörda hyresgäster om vilka planerade åtgärder som ska genomföras.
  • Vid åtgärder som påverkar lägenhetens bruksvärde krävs hyresgästens godkännande, om inte påverkan är att anse som obetydlig.
  • Hyresvärden kan vända sig till hyresnämnden om åtgärden inte godkänns av hyresgästen. För att få nämndens tillstånd krävs dels att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden, dels att åtgärden inte kan anses vara oskälig mot hyresgästen.
  • Ytterst få ärenden, knappt 1 procent av de cirka 30 000 ombyggnader som sker årligen i landet, hänskjuts till hyresnämnden. Det indikerar att de åtgärder som hyresvärden vill genomföra upplevs som rimliga av hyresgästerna.
  • Enligt de enkäter som hyresvärdar låter sina hyresgäster svara på i samband med ombyggnader, är hyresgästerna oftast nöjda med ombyggnadens genomförande och resultat. Det gäller även den hyresnivå som gäller efter ombyggnationen. 

Om du är medlem i Fastighetsägarna Stockholm och har frågor kring hyressättning eller andra juridiska frågor kopplat till ombyggnader kan du kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511, mån-fredag kl. 13.00-15.00.

Håll tummarna för en tvistelösning

Den 30 november skrev Fastighetsägarna under en ramavtalsöverenskommelse som innebär att hyrorna i stadens lägenheter kommer att höjas med 1,8 procent från den 1 februari 2022. Det är långt under den nivå som motiveras av den ekonomiska utvecklingen.

Skälet till att Fastighetsägarna accepterade en så låg höjning, är en följd av det systemfel som råder i de årliga hyresförhandlingarna. Eftersom det inte finns någon instans att vända sig till vid en tvist, har Hyresgästföreningen fått en mycket stark position i dessa förhandlingar. Kommer parterna inte överens blir det ingen höjning alls. I en sådan situation måste fastighetsägarsidan förr eller senare acceptera den höjning som erbjuds.

Detta systemfel uppmärksammades av de så kallade januaripartierna, som kom överens om att tillsätta en utredning för att lösa problemet. I utredningen, som blev klar för ett år sedan, föreslås att parterna ska kunna vända sig till en skiljeman om de inte kan komma överens. Förhoppningsvis kommer utredningens förslag att läggas fram för riksdagen under våren. Det är bara att hålla tummarna. Att få en fungerande tvistelösning skulle vara en stor vinst för de som vill att hyresrätten ska ha en stark position även på framtidens bostadsmarknad.   

God jul & Gott nytt år!

Hyresuppgörelsen i Stockholm tydliggör behov av tvistelösning

Ramavtalsförhandlingarna om 2022 års hyresjustering för Stockholms stads privata hyresvärdar är klara. Uppgörelsen innebär att hyrorna kommer att höjas med 1,8 procent från den 1 februari 2022, vilket motsvarar den uppgörelse som Hyresgästföreningen ingått med de tre kommunala bostadsbolagen.

Fastighetsägarna kan konstatera att den överenskomna nivån ligger långt under den nivå som motiveras av den ekonomiska utvecklingen med snabbt stigande inkomster och kostnader. Någon möjlighet att erhålla en högre nivå, var dock inte möjligt givet uppgörelsen på den kommunala sidan.

Trots att allmännyttans hyresnormerande roll togs bort genom 2011 års lagändring, visar årets förhandlingar att den tidigare ordningen fortlever. Detta tydliggör, tillsammans med den ekonomiskt ohållbara hyresjusteringen, det stora behovet att förändra de årliga förhandlingarnas spelregler, bland annat genom att inrätta en oberoende tvistelösning.

Här kan du läsa mer om hur Fastighetsägarna Stockholm ser på överenskommelsen.

Om du är medlem i Fastighetsägarna Stockholm och har frågor angående ramavtalet eller om hyresförhandlingar för fastigheter belägna i övriga kommuner i Stockholms län och Gotland är du välkommen att kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511, mån-fredag kl. 13.00-15.00.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver inte göra något men har du frågor kan du kontakta forhandling@fastighetsagarna.se

Förhandlingstillfälle 4, 10 november 2021

Vid det fjärde förhandlingstillfället reviderade Fastighetsägarna sitt yrkande från 3,4 till 3,2 procent per den 1 januari 2022.

Hyresgästföreningen har tidigare inte tillåtit ett offentliggörande av sitt bud, men valde att göra ett undantag denna gång, bl.a. för att betona att deras bud avser ett tvåårsavtal. Följande bud gäller i dagsläget:

  • År 2022 är budet:
  • 1,3 % för lägenheter med normhyra upp till och med 1100
    • 1,1 % för lägenheter med normhyra 1101-1650
    • 0,8 % för lägenheter med normhyra från 1651 och uppåt.
    • Detta ger ett genomsnitt på 1,1 %
  • År 2023 är budet ett genomsnitt på 1,4 %, enligt samma fördelningsprinciper som ovan.

Fastighetsägarna avråder starkt sina medlemmar från att teckna tvåårsavtal. Tidigare tvåårsavtal, som har gjorts på ett antal ställen i landet, visar tydligt hur problematiskt det är med sådana avtal. De tenderar att ingås på låga nivåer med en förväntan om en fortsatt svag och stabil samhällsekonomisk utveckling. Detta gäller även Hyresgästföreningens aktuella bud.

Verkligheten är normalt betydligt rörligare än så, vilket den nuvarande återhämtningen i ekonomin är ett exempel på. BNP och disponibelinkomster ökar kraftigt, vilket tyvärr även gäller kostnaderna i samhället. Denna verklighet avspeglas inte i ingångna tvåårsavtal. Den typen av avtal utgör därför i förlängningen ett hot mot hyresrättens position på den svenska bostadsmarknaden.   

Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 26 november.

« Äldre inlägg