Beslut om presumtionshyror tydliggör behovet av förändringar

Svea hovrätt meddelande nyligen två beslut, vilka tydliggör vad som gäller avseende hyresutvecklingen för presumtionshyror. Besluten innebär att presumtionshyrorna får höjas med 50 procent av höjningen av bruksvärdeshyrorna så länge dessa inte överstiger tre procent. Vid en högre hyreshöjning än så, får presumtionshyrorna höjas med 75 procent av den överstigande delen.

Det är visserligen bra att hovrätten fastställer att även presumtionshyror behöver utvecklas över tiden. Det är dock svårt att förstå varför dessa hyror ska ha en sämre utveckling än bruksvärdeshyrorna. Poängen med den årliga hyresjustering är ju att säkerställa att hyrorna inte urgröps när ekonomin i övrigt utvecklas.

Hovrättens beslut borde normalt leda till att presumtionshyrorna inledningsvis sätts på en nivå som kompenserar för den lägre hyresutvecklingen. Det finns dock ingen garanti för att så kommer att ske. Det beror på att presumtionshyresförhandlingen inte kan bli föremål för hyresnämndens prövning. Därmed måste hyresvärden komma överens med Hyresgästföreningen om vilken nivå som ska gälla. Det ger Hyresgästföreningen en fortsatt stark ställning avseende vilken hyresnivå som accepteras.

Svea hovrätts beslut tydliggör behovet av långsiktigt hållbara regler för hyressättning vid nyproduktion.  

Hovrättsbeslut begränsar användningen av blockhyra

Den 28 mars offentliggjordes tre hovrättsbeslut som riskerar att begränsa användningen av så kallad blockhyra. Det vore olyckligt. Blockhyresreglerna har bidragit till att öka dynamiken på bostadsmarknaden, vilket i sin tur har varit viktigt för arbetsmarknaden på expansiva orter och därmed för den svenska ekonomins långsiktiga tillväxt.

Blockhyresreglerna infördes 1985 för att hantera en del av hyreslagstiftningens begränsningar, framför allt i situationer där behovet av underhållsåtgärder var onormalt stort, exempelvis i samband med studentboende, kommuners uthyrning till personer som är berättigade till sociala kontrakt, vård, omsorg eller arbetsgivarens behov av personalbostäder.

2002 gjordes en lagändring i syfte att tillförsäkra andrahandshyresgäster i blockhyresförhållande samma besittningsskydd som gäller för förstahandshyresgäster. Följderna av denna ändring har satt avtryck i tre hovrättsbeslut som offentliggjordes den 28 mars. Dessa beslut begränsar möjligheten att använda blockhyra för uthyrning till verksamheter som i sin tur hyr ut lägenheterna till företag som har behov av personalbostäder. Hovrätten konstaterar att när förstahandshyresgästen enda behov av lägenheterna är ren uthyrningsverksamhet och när det leder till flera led i uthyrningen som urholkar besittningsskyddet för den som faktiskt bor i lägenheten föreligger inte förutsättningar att tillåta ett blockhyresavtal. 

De aktuella hovrättsbesluten riskerar att leda till en minskad användning av blockuthyrning. Det riskerar i sin tur att minska dynamiken på den svenska bostadsmarknaden, i synnerhet på expansiva orter där behovet av flexibilitet är stort.  

Ombyggnader och hyresnämndens tillståndsprocess

När ombyggnader av hyreslägenheter diskuteras i media handlar det ofta om hyresnämndens hantering av ärenden där hyresgästen inte har lämnat sitt godkännande till de åtgärder hyresvärden vill genomföra. Det visar sig nämligen att hyresnämnden oftast går på hyresvärdens linje i dessa ärenden.

Detta faktum har väckt kritik från en del debattörer, som hävdar att lagstiftningen inte i tillräcklig utsträckning tar hänsyn till hyresgästens önskemål. Kritiken bygger dock på begränsad kunskap om såväl lagstiftningens utformning som hur hyresgäster i allmänhet upplever sin situation i samband med genomgripande ombyggnader.

För att öka kunskapen i dessa frågor har Fastighetsägarna tagit fram en rapport som dels beskriver hyresgästinflytandet i dagens lagstiftning, dels analyserar ett antal enkäter som hyresvärdar låtit hyresgäster svara på i samband med ombyggnader. Dessa enkäter visar hur hyresvärdar omsätter de formkrav som råder i praktisk handling. Av rapporten framgår bland annat följande:

  • Hyresvärden måste informera berörda hyresgäster om vilka planerade åtgärder som ska genomföras.
  • Vid åtgärder som påverkar lägenhetens bruksvärde krävs hyresgästens godkännande, om inte påverkan är att anse som obetydlig.
  • Hyresvärden kan vända sig till hyresnämnden om åtgärden inte godkänns av hyresgästen. För att få nämndens tillstånd krävs dels att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden, dels att åtgärden inte kan anses vara oskälig mot hyresgästen.
  • Ytterst få ärenden, knappt 1 procent av de cirka 30 000 ombyggnader som sker årligen i landet, hänskjuts till hyresnämnden. Det indikerar att de åtgärder som hyresvärden vill genomföra upplevs som rimliga av hyresgästerna.
  • Enligt de enkäter som hyresvärdar låter sina hyresgäster svara på i samband med ombyggnader, är hyresgästerna oftast nöjda med ombyggnadens genomförande och resultat. Det gäller även den hyresnivå som gäller efter ombyggnationen. 

Om du är medlem i Fastighetsägarna Stockholm och har frågor kring hyressättning eller andra juridiska frågor kopplat till ombyggnader kan du kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511, mån-fredag kl. 13.00-15.00.

Dags att förändra förutsättningarna för tomträtten

I Stockholms stad finns det nästan 11 000 tomträtter. På dessa står bostads- och hyresrätter men även fastigheter med butiker och kontor. Tomträttsinnehavaren betalar en årlig hyra – tomträttsavgäld – till staden. Denna avgäld beräknas genom att multiplicera markvärdet med en lång statsobligationsränta.

Nyligen höjdes avgälderna mycket kraftigt. Enligt staden berodde det på att markvärdena hade ökat under det senaste decenniet. Det är visserligen sant. Markvärdesstegringen beror dock till stor del på att räntorna har fallit kraftigt under samma period. Staden borde alltså ha justerat ned den ränta som de använder för att beräkna avgälden. Det har inte gjorts.

Den kraftiga avgäldshöjningen har skapat en högljudd debatt och många vill köpa loss tomterna för att slippa motsvarande höjningar i framtiden. Staden friköpsvillkor har dock gjort detta mer eller mindre omöjligt för de flesta. Fastighetsägarna har lagt ner mycket arbete under året för att skapa ett bättre fungerande system för de som vill fortsätta som tomträttsinnehavare och rimliga villkor för de som vill friköpa tomterna. Vi har uppvaktat politiker och tjänstemän i Stadshuset och tagit fram en rapport , som tydliggör problematiken. Vi har också tagit fram ett gemensamt program tillsammans med de andra stora bostadsrättsorganisationerna (HSB, Riksbyggen och Bostadsrätterna) och debatterat i DN och Fastighetsnytt.        

Håll tummarna för en tvistelösning

Den 30 november skrev Fastighetsägarna under en ramavtalsöverenskommelse som innebär att hyrorna i stadens lägenheter kommer att höjas med 1,8 procent från den 1 februari 2022. Det är långt under den nivå som motiveras av den ekonomiska utvecklingen.

Skälet till att Fastighetsägarna accepterade en så låg höjning, är en följd av det systemfel som råder i de årliga hyresförhandlingarna. Eftersom det inte finns någon instans att vända sig till vid en tvist, har Hyresgästföreningen fått en mycket stark position i dessa förhandlingar. Kommer parterna inte överens blir det ingen höjning alls. I en sådan situation måste fastighetsägarsidan förr eller senare acceptera den höjning som erbjuds.

Detta systemfel uppmärksammades av de så kallade januaripartierna, som kom överens om att tillsätta en utredning för att lösa problemet. I utredningen, som blev klar för ett år sedan, föreslås att parterna ska kunna vända sig till en skiljeman om de inte kan komma överens. Förhoppningsvis kommer utredningens förslag att läggas fram för riksdagen under våren. Det är bara att hålla tummarna. Att få en fungerande tvistelösning skulle vara en stor vinst för de som vill att hyresrätten ska ha en stark position även på framtidens bostadsmarknad.   

God jul & Gott nytt år!

Hyresuppgörelsen i Stockholm tydliggör behov av tvistelösning

Ramavtalsförhandlingarna om 2022 års hyresjustering för Stockholms stads privata hyresvärdar är klara. Uppgörelsen innebär att hyrorna kommer att höjas med 1,8 procent från den 1 februari 2022, vilket motsvarar den uppgörelse som Hyresgästföreningen ingått med de tre kommunala bostadsbolagen.

Fastighetsägarna kan konstatera att den överenskomna nivån ligger långt under den nivå som motiveras av den ekonomiska utvecklingen med snabbt stigande inkomster och kostnader. Någon möjlighet att erhålla en högre nivå, var dock inte möjligt givet uppgörelsen på den kommunala sidan.

Trots att allmännyttans hyresnormerande roll togs bort genom 2011 års lagändring, visar årets förhandlingar att den tidigare ordningen fortlever. Detta tydliggör, tillsammans med den ekonomiskt ohållbara hyresjusteringen, det stora behovet att förändra de årliga förhandlingarnas spelregler, bland annat genom att inrätta en oberoende tvistelösning.

Här kan du läsa mer om hur Fastighetsägarna Stockholm ser på överenskommelsen.

Om du är medlem i Fastighetsägarna Stockholm och har frågor angående ramavtalet eller om hyresförhandlingar för fastigheter belägna i övriga kommuner i Stockholms län och Gotland är du välkommen att kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511, mån-fredag kl. 13.00-15.00.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver inte göra något men har du frågor kan du kontakta forhandling@fastighetsagarna.se

Förhandlingstillfälle 4, 10 november 2021

Vid det fjärde förhandlingstillfället reviderade Fastighetsägarna sitt yrkande från 3,4 till 3,2 procent per den 1 januari 2022.

Hyresgästföreningen har tidigare inte tillåtit ett offentliggörande av sitt bud, men valde att göra ett undantag denna gång, bl.a. för att betona att deras bud avser ett tvåårsavtal. Följande bud gäller i dagsläget:

  • År 2022 är budet:
  • 1,3 % för lägenheter med normhyra upp till och med 1100
    • 1,1 % för lägenheter med normhyra 1101-1650
    • 0,8 % för lägenheter med normhyra från 1651 och uppåt.
    • Detta ger ett genomsnitt på 1,1 %
  • År 2023 är budet ett genomsnitt på 1,4 %, enligt samma fördelningsprinciper som ovan.

Fastighetsägarna avråder starkt sina medlemmar från att teckna tvåårsavtal. Tidigare tvåårsavtal, som har gjorts på ett antal ställen i landet, visar tydligt hur problematiskt det är med sådana avtal. De tenderar att ingås på låga nivåer med en förväntan om en fortsatt svag och stabil samhällsekonomisk utveckling. Detta gäller även Hyresgästföreningens aktuella bud.

Verkligheten är normalt betydligt rörligare än så, vilket den nuvarande återhämtningen i ekonomin är ett exempel på. BNP och disponibelinkomster ökar kraftigt, vilket tyvärr även gäller kostnaderna i samhället. Denna verklighet avspeglas inte i ingångna tvåårsavtal. Den typen av avtal utgör därför i förlängningen ett hot mot hyresrättens position på den svenska bostadsmarknaden.   

Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 26 november.

Förhandlingstillfälle 3, 22 oktober 2021

I dag, den 22 oktober hölls det tredje mötet mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm 2022. Under mötet reviderade Fastighetsägarna sitt yrkande till 3,4 procent per den 1 januari 2022. Fastighetsägarna betonade att allt talar för en fortsatt ekonomisk återhämtning under 2022. Därmed finns det inget som motiverar en sänkning av yrkandet. Trots detta valde alltså Fastighetsägarna att revidera sitt yrkande, enligt ovan. Skälet till detta var att Fastighetsägarna ville föra förhandlingen framåt.  

Hyresgästföreningen valde, å sin sida, att stå fast vid sitt motbud om 1,1 procent per 1 januari 2022. Samtidigt betonade Hyresgästföreningen att den eftersträvar ett tvåårsavtal, vilket inte är aktuellt för Fastighetsägarna.

Nästa möte äger rum den 10 november.

« Äldre inlägg