Ramavtalsförhandlingen mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen i Stockholm fortsatte under fredagen (3/2). Precis som under föregående förhandlingstillfälle diskuterades möjliga principer för en potentiell uppgörelse. Nya samtal vidtar under i dag (6/2). Något besked från Hyresmarknadskommittén avseende hanteringen av Stockholms tre kommunala bostadsbolag har ännu inte offentliggjorts.
Kategori: Förhandlingstillfälle (Sida 1 av 5)
I dag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen än en gång för att försöka uppnå ett ramavtal avseende hyresutvecklingen i Stockholms stad under 2023. Precis som under det senast föregående förhandlingstillfället (24 januari) diskuterade parterna möjliga principer för en potentiell uppgörelse. För att skapa bästa möjliga förutsättningar för att enas om ett ramavtal kommer parterna att träffas igen nu på fredag (3 februari).
I dag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för sjätte gången för att försöka uppnå ett ramavtal avseende hyresutvecklingen i Stockholms stad under 2023. Parterna konstaterade än en gång att deras tolkningar av trepartens överenskommelse skiljer sig åt på avgörande punkter. Det gör att de fortfarande står lång från varandra. Efter den längre diskussion om möjliga principer för en överenskommelse enades parterna om att återuppta förhandlingarna under onsdagen den 1 februari. I skrivande stund har inget besked meddelats av Hyresmarknadskommittén avseende de kommunala stockholmsbolagens hyresjustering.
I dag hölls det femte mötet i ramavtalsförhandlingen om 2023 års hyresjustering i Stockholm. Fastighetsägarna sänkte sitt yrkande från 9,3 till 8,9 procent. Hyresgästföreningen låg kvar på det motbud som hade presenterats under föregående möte. Det innebär, tyvärr, att parterna fortfarande står långt från varandra.
Under mötet betonade Fastighetsägarna än en gång vikten av att hitta en uppgörelse som är rimlig i förhållande till den verklighet som vi befinner oss i för tillfället. Den innebär att hyrorna skulle behöva höjas med 20 – 25 procent eller mer för att täcka de kraftigt ökade kostnaderna. Baserat på den modell som bostadsmarknadens parter har enats om, har Fastighetsägarna dock yrkat på en väsentligt lägre hyresjustering. I praktiken innebär den överenskomna modellen därmed att hyresgästerna ges ett betydande skydd mot de kostnader som drabbar hyresvärdar samt hushåll som bor i andra boendeformer.
Hyresgästföreningen har gjort en annan tolkning av trepartsmodellen än Fastighetsägarna. Möjligen kan vi få en ökad tydlighet kring hur modellen bör tolkas när Hyresmarknadskommittén ska lösa tvisten mellan Hyresgästföreningen och de tre kommunala bostadsbolagen i Stockholm. I den processen har de kommunala bolagen yrkat att hyrorna behöver höjas med 8,7 procent. Någon motsvarande tvistelösningsprocess finns ännu inte på den privata sidan. Enligt den nya lagstiftning, som antogs tidigare i höstas, kommer dock en sådan möjlighet att finnas tillgänglig när förhandlingarna om 2024 års hyresjustering inleds. Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 17 januari.
Den 6 december träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för ett fjärde möte om ett ramavtal i Stockholm. Under mötet justerade Hyresgästföreningens sitt motbud något, medan Fastighetsägarna låg kvar på sitt tidigare yrkande om en höjning med 9,3 procent från den 1 januari 2023. I övrigt diskuterade parterna hur trepartens överenskommelse ska tolkas. I den diskussionen framförde Fastighetsägarna att överenskommelse förvisso är otydlig i vissa delar. Det gäller dock inte synen på huruvida räntekostnadsfaktorn ska bygga på nationella siffror eller enskilda bolags kapitalkostnader. Det är glasklart att räntefaktorn ska utgå från statliga räntor (Riksbankens styrränta samt tre statsobligationsräntor). Fastighetsägarna har, precis som Sveriges Allmännytta, lagt på en marginal som reflekterar bankerna historiska riskpåslag när det gäller lån till fastighetsbolag.
Fastighetsägarna betonade också att hyresjusteringen inte ska utgå från ett enskilt bolags kostnader, eftersom det strider mot bruksvärdessystemets grundläggande princip, som säger att likvärdiga lägenheter ska ha ungefär samma hyra. Om hyran skulle utvecklas i enlighet med enskilda bolags kostnadsutveckling, kommer hyrorna i likvärdiga lägenheter att utvecklas på olika sätt. Det skapar varken legitimitet för förhandlingssystemet eller den effektivitet som trepartens uppgörelse syftar till.
När det gäller övriga förhandlingar i Stockholm, har vi tidigare informerat om att de tre kommunala bolagen (Systrarna) har vänt sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Bolagens yrkande inför processen i HMK ligger på 8,7 procent. Vi har också informerat om Balders uppgörelse i Stockholm, som i snitt innebär att hyrorna under 2023 höjs med 3,25 procent. Om nyproduktions- och kallhyror exkluderas höjs hyrorna med 3,8 procent. Med det så kallade kristillägget, som enligt Balder motsvarar 1,5 procent, landar därmed uppgörelsen på 4,75 respektive 5,3 procent (exkl. nyproduktions- och kallhyror).
Den 14 november var det dags för tredje förhandlingstillfället om hyresjusteringen i Stockholms stad under 2023. Inför mötet hade SCB presenterat ny färsk statistik över förvaltningskostnadernas utvecklingen under det senaste året. I sitt ursprungliga yrkande hade Fastighetsägarna räknat med att förvaltningskostnaderna, exklusive kapitalkostnader, skulle öka med 12 procent i år. Utfallet blev 10,7 procent. Därmed valde Fastighetsägarna att sänka sitt yrkande från en höjning med 9,5 till 9,3 procent från den första januari 2023.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 6 december.
I dag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för fortsatta förhandlingar om justeringen av hyrorna i Stockholm under 2023.
Under förra förhandlingstillfället presenterade Fastighetsägarna sitt yrkande baserat på trepartens överenskommelse om vilka faktorer hyresförhandlingarna ska baseras på. Beräkningen visade att hyrorna borde höjas med 9,5 procent från den första januari 2023.
Under dagens möte var det Hyresgästföreningens tur att presentera sitt motbud. Precis som Fastighetsägarna utgick Hyresgästföreningen från trepartens överenskommelse. Hyresgästföreningens beräkningar landade dock i ett motbud som innebär att hyrorna bör höjas med 2,4 procent under 2023. Parterna står med andra ord långt ifrån varandra.
Nästa möte äger rum den 14 november.
Onsdagen den 28 september träffades Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen Region Stockholm för ett första förhandlingsmöte om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm 2023. Under mötet presenterade Fastighetsägarna sitt yrkande, som innebär att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent per den 1 januari 2023.
Fastighetsägarna baserade sitt yrkande på den modell som Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna har kommit överens om att använda i årets förhandlingar. Modellen bygger på fem faktorer som speglar utvecklingen av samhällsekonomin samt olika kostnader med relevans för förvaltningen av hyresrätter.
Om modellen hade använts endast avseende utvecklingen under 2022 borde hyrorna ha höjts med drygt 22 procent. Modellen bygger dock på den genomsnittliga utvecklingen under ett antal år, vilket gör att höjningen mer än halveras till. Det kan konstateras att modellen därmed ger hyresgästkollektivet en omfattande försäkring mot de kostnadsökningar som drabbar de som äger sitt eget boende. Baserat på Riksbankens ränteprognos, kommer ränte- och avgiftskostnaderna för den som bor i en bostadsrätt med tre rum och kök att öka med cirka 7000 kronor per månad. Exemplet bygger på att hushållet har ett lån på 3 miljoner med kortaste räntebindningstid (3 månader). Motsvarande ökning för den som bor i hyresrätt är 700 kronor givet att hyran höjs med cirka 10 procent. Mellanskillnaden står hyresvärden för.
Hyresgästföreningen avser att presentera sin syn på den nya förhandlingsmodellen i samband med parternas nästa möte den 18 oktober.
Vid det fjärde förhandlingstillfället reviderade Fastighetsägarna sitt yrkande från 3,4 till 3,2 procent per den 1 januari 2022.
Hyresgästföreningen har tidigare inte tillåtit ett offentliggörande av sitt bud, men valde att göra ett undantag denna gång, bl.a. för att betona att deras bud avser ett tvåårsavtal. Följande bud gäller i dagsläget:
- År 2022 är budet:
- 1,3 % för lägenheter med normhyra upp till och med 1100
- 1,1 % för lägenheter med normhyra 1101-1650
- 0,8 % för lägenheter med normhyra från 1651 och uppåt.
- Detta ger ett genomsnitt på 1,1 %
- År 2023 är budet ett genomsnitt på 1,4 %, enligt samma fördelningsprinciper som ovan.
Fastighetsägarna avråder starkt sina medlemmar från att teckna tvåårsavtal. Tidigare tvåårsavtal, som har gjorts på ett antal ställen i landet, visar tydligt hur problematiskt det är med sådana avtal. De tenderar att ingås på låga nivåer med en förväntan om en fortsatt svag och stabil samhällsekonomisk utveckling. Detta gäller även Hyresgästföreningens aktuella bud.
Verkligheten är normalt betydligt rörligare än så, vilket den nuvarande återhämtningen i ekonomin är ett exempel på. BNP och disponibelinkomster ökar kraftigt, vilket tyvärr även gäller kostnaderna i samhället. Denna verklighet avspeglas inte i ingångna tvåårsavtal. Den typen av avtal utgör därför i förlängningen ett hot mot hyresrättens position på den svenska bostadsmarknaden.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 26 november.
I dag inleddes ramavtalsförhandlingen om 2022 års allmänna hyresnivå i Stockholms stad mellan Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen. Fastighetsägarna yrkade vid första förhandlingstillfället att den allmänna hyresnivån i Stockholms stad behöver höjas med 3,6 procent per den 1 januari 2022. Yrkandet bygger på den starka ekonomiska återhämtningsfas som Stockholm och stora delar av övriga Sverige befinner sig i. Produktion och inkomster ökar snabbt. Det gör dock även kostnader som påverkar förvaltningen av hyresrätter. För att skapa goda förutsättningar för en fortsatt god utveckling för hyresrätten som en viktig boendeform i huvudstaden måste hyreshöjningen spegla dessa realiteter.
Hyresgästföreningen presenterade inte något motbud vid dagens möte, men meddelade att deras bud kommer att utgå från den syn på grunderna som för närvarande diskuteras på nationell nivå inom treparten. Hyresgästföreningen avser också att lyfta in aspekter som berör förvaltningskvalitet och hyresgästinflytande vid t ex standardhöjande åtgärder.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 5 oktober.
Mer om Fastighetsägarna Stockholms bakgrund till yrkandet kan du läsa vårt pressmeddelande samt Fastighetsägarnas nationella vägledning.
Varför är det så svårt att komma överens?
I rapporten Varför är det så svårt att komma överens? beskrivs hur bristen på hyresrätter har tilltagit pga Hyresgästföreningens starka position i de årliga hyresförhandlingarna. I rapporten föreslås även möjliga problemlösningar inom lagstiftningen.
