Den 24 november träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för ett femte möte om ett ramavtal i Stockholm. Under mötet justerade Hyresgästföreningens sitt motbud något, medan Fastighetsägarna låg kvar på sitt tidigare yrkande om en höjning med 10 procent från den 1 januari 2024.
Parterna har initierat en medling för att se om det kan föra dem framåt i förhandlingen.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 8 december.
När ramavtalsförhandlingen fortsatte måndagen den 6 november valde Fastighetsägarna att sänka sitt yrkande från 12 till 10 procent. De betonade dock att det ändrade yrkandet, som gäller justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm under 2024, varken kan motiveras av den aktuella ekonomiska utvecklingen eller den modell som bostadsmarknadens parter har enats om, den så kallade trepartsmodellen.
För att kunna möta de kraftiga kostnadsökningar som i dagsläget möter hyresvärdarna i Stockholm såväl som i övriga landet, skulle hyresjusteringen behöva vara betydligt högre en Fastighetsägarnas ursprungliga yrkande. Det gäller, om än i mindre grad, även i förhållande till trepartsmodellen. Enligt modellen ska förhandlingarna ske i tre steg.
I det första steget ska parterna diskutera, och förhoppningsvis enas om, hur taxebundna kostnader samt kostnader för förvaltning och finansiering påverkar förvaltningen av hyresrätter. Kostnaderna mäts som ett genomsnitt av de tre senaste årens utveckling. Utvecklingen av dessa kommer därmed att vara beroende av viktningen av de olika kostnadsposterna. Baserat på en aktuell viktning, som tar hänsyn till finansieringskostnadernas utveckling, borde hyrorna ha justerats med 20 – 25 procent. Fastighetsägarna valde dock att basera sitt yrkande på de vikter som SCB använde vid konstruktionen av Fastighetsförvaltningsindex (FFI) 2016, trots att dessa vikter underskattar finansieringskostnadernas betydelse. Skälet att vikterna ändå används är att SCB inte har gjort någon uppdatering sedan dess.
Baserat på FFI-vikterna borde hyrorna höjas med 14,1 procent. Att Fastighetsägarna valde att lägga sitt ursprungliga yrkande på 12 procent, baserades på förhoppningen att det skulle underlätta förhandlingarna och göra det möjligt att nå en snabb uppgörelse. Att yrkandet nu sänks med 2 procentenheter baseras på samma förhoppning.
Hyresgästföreningen har inte ändrat sitt motbud, som därmed ligger kvar på 3,3 procent. Fastighetsägarna har svårt att förstå hur de kostnadsberäkningar som följer av trepartsmodellen, kan resultera i ett sådant bud.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 24 november 2023.
Fredagen den 27 oktober träffades Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen för fortsatta ramavtalsförhandlingen. Samtalen rörde huvudsakligen principiella frågor och några förflyttningar i yrkande och motbud gjordes inte. Därmed ligger Fastighetsägarna utgångsyrkande om en höjning av hyran på 12 procent i Stockholm per den 1 januari 2024 fast. Hyresgästföreningen motbud ligger, som tidigare, på 3,3 procent. Efter det föregående förhandlingstillfället har Hyresgästföreningen offentligt preciserat sitt motbud enligt följande: Hyror under 1400 kr i normhyra föreslås höjas med 4,2 procent, hyror mellan 1400 kr och 1700 kr med 3,5 procent och hyror över 1700 kr med 2,5 procent.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 6 november.
Vid dagens möte presenterade Hyresgästföreningen ett differentierat motbud avseende 2024 års hyresjustering. Hyresgästföreningens bud för Stockholms stad är 3,3 procent i snitt beroende på utgående hyresnivåer.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 27 oktober 2023.
Den 29 september hade Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen sitt första förhandlingstillfälle om ett eventuellt ramavtal avseende 2024 års justering av bostadshyrorna i Stockholm stad. Fastighetsägarna presenterade och motiverade sitt yrkande, som innebär att hyrorna behöver höjas med 12 procent under nästa år. Yrkandet bygger på den så kallade trepartmodellen. Enligt modellen ska förhandlingen ske i tre steg.
I det första steget ska parterna enas om den genomsnittliga utvecklingen av kostnadsfaktorerna i modellen (taxor, förvaltningskostnader och räntor). Den delen av förhandlingen baseras på treparten beräknade kostnadsgenomsnitt för de år som omfattas av modellen (2021 – 2023), enligt följande:
Förvaltning och underhåll: 6,7 procent
Taxor och avgifter: 8,2 procent
Räntor: 57,3 procent
Parternas uppgift är att vikta posterna på ett relevant sätt. Om kostnadsposterna skulle viktas på ett likvärdigt sätt (en tredjedel var), skulle kostnadsutveckling uppgå till 24 procent. Fastighetsägarna har dock valt att vikta posterna i enlighet med de vikter som SCB använder i Fastighetsförvaltningsindex (förvaltning och underhåll 64 procent, taxor och avgifter 22 procent, samt räntor 14 procent). Beräknat på det viset ska förhandlingarna baseras på en kostnadsökning på 14,1 procent. Det ska understrykas att denna siffra underskattar den faktiska kostnadsökningen, eftersom kapitalkostnadernas vikt har ökat betydligt sedan SCB lades fast sina vikter 2016. Eftersom SCB inte har gjort någon uppdatering sedan dess har Fastighetsägarna ändå valt att utgå från den ursprungliga viktningen.
I steg två ska parterna, enligt modellen, bedöma vad beräkningen i steg ett innebär för hyresvärdarnas behov av en långsiktigt rimlig avkastning, bibehållen kvalitet och underhållsnivå över tid. Detta sker genom att väga in den allmänna ekonomiska utvecklingen på orten. Utgångspunkten för den bedömningen är trepartens beräkning av BNP- och inflationsutvecklingen, som så långt som möjligt ska anpassas till den ortspecifika situationen.
Enligt modellens beräkningar uppgick det valda BNP-måttets nominella utveckling till 5,2 procent under de fyra år som omfattas av modellen. Det är betydligt högre än snittet för samma mått under de senaste 20 åren (3,9 procent). Det skulle i så fall motivera en något högre hyresjustering än de 14,1 procent som modellens kostnadsberäkning anger. Behovet av en högre justering kan också motiveras av det faktum att hyresjusteringarna under lång tid har släpat efter såväl kostnads- som inkomstutvecklingen.
Under perioden 2016 till 2022 ökade förvaltningskostnaderna sammantaget med ca 38 procent (det är endast den perioden vi har uppgifter över utvecklingen av fastighetsrelaterade kostnader enligt FFI). Byggkostnaderna (BKI) ökade samtidigt med 32 procent, disponibelinkomsterna med 28 procent och konsumentpriserna (KPI) med 17 procent. Hyrorna i befintliga lägenheter ökade samtidigt med ca 9 procent.
I det tredje steget ska hänsyn tas till hyresgästernas behov av en rimlig, stabil och förutsebar hyresjustering. Även här säjer trepartsmodellen att parterna kan använda sig av modellens beräkningar av BNP och inflation. En möjlig tolkning är att parterna ska dra hänsyn till hushållens inkomstutveckling i reala termer, d.v.s. inkomsterna minus inflationen. En relativt hög inflation, som pressar hushållens reallöner, skulle då kunna motivera en lägre justering. För tillfället är disponibelinkomsternas reala utveckling negativ. Sett över modellens mätperiod (2021 – 2023) har den dock varit positiv.
Enligt Fastighetsägarna är det, utifrån trepartens modell, rimligt att justeringen av hyresnivån under 2024 borde överstiga den beräknade kostnadsutvecklingen på 14,1 procent. Till följd av hushållens nuvarande svaga inkomstutveckling har Fastighetsägarna valt att justera ned sitt yrkande till 12 procent, trots att den nedjusteringen inte med självklarhet kan motiveras av modellen.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 13 oktober. Då ska Hyresgästföreningen presentera sitt motbud.
Ramavtalsförhandlingen mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen i Stockholm fortsatte under fredagen (3/2). Precis som under föregående förhandlingstillfälle diskuterades möjliga principer för en potentiell uppgörelse. Nya samtal vidtar under i dag (6/2). Något besked från Hyresmarknadskommittén avseende hanteringen av Stockholms tre kommunala bostadsbolag har ännu inte offentliggjorts.
I dag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen än en gång för att försöka uppnå ett ramavtal avseende hyresutvecklingen i Stockholms stad under 2023. Precis som under det senast föregående förhandlingstillfället (24 januari) diskuterade parterna möjliga principer för en potentiell uppgörelse. För att skapa bästa möjliga förutsättningar för att enas om ett ramavtal kommer parterna att träffas igen nu på fredag (3 februari).
I dag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för sjätte gången för att försöka uppnå ett ramavtal avseende hyresutvecklingen i Stockholms stad under 2023. Parterna konstaterade än en gång att deras tolkningar av trepartens överenskommelse skiljer sig åt på avgörande punkter. Det gör att de fortfarande står lång från varandra. Efter den längre diskussion om möjliga principer för en överenskommelse enades parterna om att återuppta förhandlingarna under onsdagen den 1 februari. I skrivande stund har inget besked meddelats av Hyresmarknadskommittén avseende de kommunala stockholmsbolagens hyresjustering.
I dag hölls det femte mötet i ramavtalsförhandlingen om 2023 års hyresjustering i Stockholm. Fastighetsägarna sänkte sitt yrkande från 9,3 till 8,9 procent. Hyresgästföreningen låg kvar på det motbud som hade presenterats under föregående möte. Det innebär, tyvärr, att parterna fortfarande står långt från varandra.
Under mötet betonade Fastighetsägarna än en gång vikten av att hitta en uppgörelse som är rimlig i förhållande till den verklighet som vi befinner oss i för tillfället. Den innebär att hyrorna skulle behöva höjas med 20 – 25 procent eller mer för att täcka de kraftigt ökade kostnaderna. Baserat på den modell som bostadsmarknadens parter har enats om, har Fastighetsägarna dock yrkat på en väsentligt lägre hyresjustering. I praktiken innebär den överenskomna modellen därmed att hyresgästerna ges ett betydande skydd mot de kostnader som drabbar hyresvärdar samt hushåll som bor i andra boendeformer.
Hyresgästföreningen har gjort en annan tolkning av trepartsmodellen än Fastighetsägarna. Möjligen kan vi få en ökad tydlighet kring hur modellen bör tolkas när Hyresmarknadskommittén ska lösa tvisten mellan Hyresgästföreningen och de tre kommunala bostadsbolagen i Stockholm. I den processen har de kommunala bolagen yrkat att hyrorna behöver höjas med 8,7 procent. Någon motsvarande tvistelösningsprocess finns ännu inte på den privata sidan. Enligt den nya lagstiftning, som antogs tidigare i höstas, kommer dock en sådan möjlighet att finnas tillgänglig när förhandlingarna om 2024 års hyresjustering inleds. Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 17 januari.
Den 6 december träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för ett fjärde möte om ett ramavtal i Stockholm. Under mötet justerade Hyresgästföreningens sitt motbud något, medan Fastighetsägarna låg kvar på sitt tidigare yrkande om en höjning med 9,3 procent från den 1 januari 2023. I övrigt diskuterade parterna hur trepartens överenskommelse ska tolkas. I den diskussionen framförde Fastighetsägarna att överenskommelse förvisso är otydlig i vissa delar. Det gäller dock inte synen på huruvida räntekostnadsfaktorn ska bygga på nationella siffror eller enskilda bolags kapitalkostnader. Det är glasklart att räntefaktorn ska utgå från statliga räntor (Riksbankens styrränta samt tre statsobligationsräntor). Fastighetsägarna har, precis som Sveriges Allmännytta, lagt på en marginal som reflekterar bankerna historiska riskpåslag när det gäller lån till fastighetsbolag.
Fastighetsägarna betonade också att hyresjusteringen inte ska utgå från ett enskilt bolags kostnader, eftersom det strider mot bruksvärdessystemets grundläggande princip, som säger att likvärdiga lägenheter ska ha ungefär samma hyra. Om hyran skulle utvecklas i enlighet med enskilda bolags kostnadsutveckling, kommer hyrorna i likvärdiga lägenheter att utvecklas på olika sätt. Det skapar varken legitimitet för förhandlingssystemet eller den effektivitet som trepartens uppgörelse syftar till.
När det gäller övriga förhandlingar i Stockholm, har vi tidigare informerat om att de tre kommunala bolagen (Systrarna) har vänt sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Bolagens yrkande inför processen i HMK ligger på 8,7 procent. Vi har också informerat om Balders uppgörelse i Stockholm, som i snitt innebär att hyrorna under 2023 höjs med 3,25 procent. Om nyproduktions- och kallhyror exkluderas höjs hyrorna med 3,8 procent. Med det så kallade kristillägget, som enligt Balder motsvarar 1,5 procent, landar därmed uppgörelsen på 4,75 respektive 5,3 procent (exkl. nyproduktions- och kallhyror).
I rapporten Varför är det så svårt att komma överens? beskrivs hur bristen på hyresrätter har tilltagit pga Hyresgästföreningens starka position i de årliga hyresförhandlingarna. I rapporten föreslås även möjliga problemlösningar inom lagstiftningen.
© 2023 Hyresförhandlingsbloggen
Tema av Anders Noren — Upp ↑
