Förhandlingstillfälle 4

Den 6 december träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för ett fjärde möte om ett ramavtal i Stockholm. Under mötet justerade Hyresgästföreningens sitt motbud något, medan Fastighetsägarna låg kvar på sitt tidigare yrkande om en höjning med 9,3 procent från den 1 januari 2023. I övrigt diskuterade parterna hur trepartens överenskommelse ska tolkas. I den diskussionen framförde Fastighetsägarna att överenskommelse förvisso är otydlig i vissa delar. Det gäller dock inte synen på huruvida räntekostnadsfaktorn ska bygga på nationella siffror eller enskilda bolags kapitalkostnader. Det är glasklart att räntefaktorn ska utgå från statliga räntor (Riksbankens styrränta samt tre statsobligationsräntor). Fastighetsägarna har, precis som Sveriges Allmännytta, lagt på en marginal som reflekterar bankerna historiska riskpåslag när det gäller lån till fastighetsbolag.

Fastighetsägarna betonade också att hyresjusteringen inte ska utgå från ett enskilt bolags kostnader, eftersom det strider mot bruksvärdessystemets grundläggande princip, som säger att likvärdiga lägenheter ska ha ungefär samma hyra. Om hyran skulle utvecklas i enlighet med enskilda bolags kostnadsutveckling, kommer hyrorna i likvärdiga lägenheter att utvecklas på olika sätt. Det skapar varken legitimitet för förhandlingssystemet eller den effektivitet som trepartens uppgörelse syftar till.

När det gäller övriga förhandlingar i Stockholm, har vi tidigare informerat om att de tre kommunala bolagen (Systrarna) har vänt sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Bolagens yrkande inför processen i HMK ligger på 8,7 procent. Vi har också informerat om Balders uppgörelse i Stockholm, som i snitt innebär att hyrorna under 2023 höjs med 3,25 procent. Om nyproduktions- och kallhyror exkluderas höjs hyrorna med 3,8 procent. Med det så kallade kristillägget, som enligt Balder motsvarar 1,5 procent, landar därmed uppgörelsen på 4,75 respektive 5,3 procent (exkl. nyproduktions- och kallhyror).

Systrarna går till HMK

De tre kommunala bostadsbolagen (Systrarna) i Stockholms stad har strandat förhandlingarna om 2023 år hyresjustering och vänt sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Precis som i fallet i den pågående ramavtalsförhandlingen om hyresjusteringen i de privata fastighetsägarnas bestånd står parterna i de kommunala förhandlingarna långt ifrån varandra. När ärendet nu lämnas över till HMK yrkar Systrarna att hyrorna ska höjas med 8,7 procent. I ett första steg kommer HMK att försöka medla mellan parterna. Misslyckas det, kommer ärendet att avgöras av en oberoende ordförande.

Ramavtalsförhandlingarna fortsätter enligt plan. Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 6 december.

Riksdagen sa ja till tvistelösningen

I går fattade riksdagen beslut om att införa en oberoende tvistelösning för de årliga förhandlingarna om den allmänna justeringen av hyrorna på landets orter. Den nya lagen kommer att gälla från 1 januari 2023. Det efterlängtade beslutet innebär att hyresförhandlingarna i framtiden kommer skapa såväl ökad jämbördighet mellan parterna som ökad effektivitet. Risken för retroaktiva hyresjusteringar kommer att minimeras. Detta uppnås genom att parterna får möjlighet att vända sig till en oberoende tvistelösning om de inte har lyckats komma överens inom tre månader från det att förhandlingarna har initierats. Fastighetsägarna har drivit frågan om en oberoende tvistelösning sedan 2016 då rapporten ”Varför är det så svårt att komma överens?” presenterades. Att vi snart har en lagstiftning på plats är mycket positivt för hyresrättens framtida utveckling.    

Här når du Fastighetsägarnas pressmeddelande och riksdagens beslut.

Förtydligande avseende Balders uppgörelse

Tisdagen den 22 november offentliggjorde fastighetsbolaget Balder att de har nått en uppgörelse med Hyresgästföreningen avseende hyresutvecklingen i bolagets stockholmsbestånd (ca 3000 lägenheter) under 2023. Uppgörelsen innebär att Balders hyror i Stockholm i genomsnitt höjs med 3,25 procent. Om ombyggnadshyror, kallhyror och hyror över en normhyra på 1400 kronor, som får ett lägre hyrespåslag, räknas bort uppgår snittet till knappt 3,8 procent. Utöver den generella höjningen tillkommer ett så kallat kristillägg om 110 kr/mån för alla bruksvärdeshyror. Detta tillägg motsvarar, enligt Balder, en hyreshöjning om 1,5 procent. Baserat på en genomsnittlig höjningen på 3,35 procent höjs därmed hyrorna med 4,75 procent under 2023. Balder är av uppfattningen att kristillägget ska permanentas.

Balders uppgörelse i Stockholm

I dag offentliggjordes att fastighetsbolaget Balder har kommit överens om hur mycket hyrorna i deras stockholmsbestånd (ca 3000 lägenheter) ska höjas under 2023. Enligt uppgörelsen höjs hyrorna med 3,8 procent från och med den 1 januari 2023. Utöver detta tillkommer ett tidsbegränsat så kallat kristillägg som endast gäller under 2023. Sammantaget motsvarar uppgörelsen därmed en höjning med knappt 5 procent. 

Balder är inte medlem hos Fastighetsägarna och omfattas därmed inte av den trepartsöverenskommelse som gäller förhandlingarna för Fastighetsägarnas medlemmar. Det innebär de förhandlingar som Fastighetsägarna driver inte kommer att ta hänsyn till Balders uppgörelse.

Läs mer om uppgörelse här.

Förhandlingstillfälle 3, den 14 november

Den 14 november var det dags för tredje förhandlingstillfället om hyresjusteringen i Stockholms stad under 2023. Inför mötet hade SCB presenterat ny färsk statistik över förvaltningskostnadernas utvecklingen under det senaste året. I sitt ursprungliga yrkande hade Fastighetsägarna räknat med att förvaltningskostnaderna, exklusive kapitalkostnader, skulle öka med 12 procent i år. Utfallet blev 10,7 procent. Därmed valde Fastighetsägarna att sänka sitt yrkande från en höjning med 9,5 till 9,3 procent från den första januari 2023.

Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 6 december.  

Förhandlingstillfälle 2, 18 oktober 2022

I dag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för fortsatta förhandlingar om justeringen av hyrorna i Stockholm under 2023.

Under förra förhandlingstillfället presenterade Fastighetsägarna sitt yrkande baserat på trepartens överenskommelse om vilka faktorer hyresförhandlingarna ska baseras på. Beräkningen visade att hyrorna borde höjas med 9,5 procent från den första januari 2023.

Under dagens möte var det Hyresgästföreningens tur att presentera sitt motbud. Precis som Fastighetsägarna utgick Hyresgästföreningen från trepartens överenskommelse. Hyresgästföreningens beräkningar landade dock i ett motbud som innebär att hyrorna bör höjas med 2,4 procent under 2023. Parterna står med andra ord långt ifrån varandra.

Nästa möte äger rum den 14 november.  

Förhandlingstillfälle 1, 28 september 2022

Onsdagen den 28 september träffades Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen Region Stockholm för ett första förhandlingsmöte om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm 2023. Under mötet presenterade Fastighetsägarna sitt yrkande, som innebär att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent per den 1 januari 2023.

Fastighetsägarna baserade sitt yrkande på den modell som Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna har kommit överens om att använda i årets förhandlingar. Modellen bygger på fem faktorer som speglar utvecklingen av samhällsekonomin samt olika kostnader med relevans för förvaltningen av hyresrätter.

Om modellen hade använts endast avseende utvecklingen under 2022 borde hyrorna ha höjts med drygt 22 procent. Modellen bygger dock på den genomsnittliga utvecklingen under ett antal år, vilket gör att höjningen mer än halveras till. Det kan konstateras att modellen därmed ger hyresgästkollektivet en omfattande försäkring mot de kostnadsökningar som drabbar de som äger sitt eget boende. Baserat på Riksbankens ränteprognos, kommer ränte- och avgiftskostnaderna för den som bor i en bostadsrätt med tre rum och kök att öka med cirka 7000 kronor per månad. Exemplet bygger på att hushållet har ett lån på 3 miljoner med kortaste räntebindningstid (3 månader). Motsvarande ökning för den som bor i hyresrätt är 700 kronor givet att hyran höjs med cirka 10 procent. Mellanskillnaden står hyresvärden för.    

Hyresgästföreningen avser att presentera sin syn på den nya förhandlingsmodellen i samband med parternas nästa möte den 18 oktober.

Hyrorna i Stockholm behöver höjas med 9,5 procent

För att hantera de kraftiga ränte- och förvaltningskostnaderna skulle hyrorna behöva höjas med upp mot 25 procent under 2023. I den kommande ramavtalsförhandlingen anser dock Fastighetsägarna Stockholm att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent från den första januari 2023.

Det är en dramatisk kostnadsutveckling som nu drabbar de som förvaltar hyresrätter. Räntorna har under året stigit med 200 till 300 procent och i vissa fall ännu mer samtidigt som kostnaderna för drift och underhåll har skjutit i höjden.

För att hantera de kraftiga ränte- och förvaltningskostnaderna skulle hyrorna behöva höjas med upp mot 25 procent under 2023. Enligt den överenskommelse som bostadsmarknadens parter ingick tidigare i år ska dock stor hänsyn tas till tidigare års utveckling, vilket innebär att hyreshöjningen mer än halveras i förhållande till behoven. I den kommande ramavtalsförhandlingen anser därför Fastighetsägarna Stockholm att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent från den första januari 2023.

Frågor och svar kring årets hyresförhandlingar

Årets förhandlingar bygger på en ny överenskommelse mellan Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna (Treparten). Varför ingicks den?

De årliga förhandlingarna handlar om hur mycket den allmänna hyresnivån på en ort ska justeras för att hänga med den ekonomiska utvecklingen på orten. Till och med 2010 var det de kommunala bolagens kostnadsutveckling som styrde utvecklingen. Den principen försvann med en lagändring 2011. Sedan dess har parterna inte varit överens om vad förhandlingarna ska baseras på. Det har lett till onödigt utdragna och konfliktfyllda förhandlingar. Det var för att ändra på detta som Treparten ingick överenskommelsen. Syftet är att skapa en mer förutsägbar och stabil hyresutveckling, vilket är bra för både hyresgäster och hyresvärdar.

Vad innebär överenskommelsen?

I korta ordalag innebär den att förhandlingarna ska baseras på fem olika faktorer, som speglar den ekonomiska utvecklingen och samtidigt är relevanta för hyresrättens utveckling. Tre av faktorerna är kopplade till bostadsbolagens kostnadsutveckling (”förvaltning och underhåll”, ”taxor och avgifter” samt ”räntor”) och två är kopplade till den ekonomiska utvecklingen i stort (”konsumentpriser” och ”BNP”). Här kan du läsa mer.

För att öka stabiliteten i utvecklingen ska förhandlingarna utgå från fleråriga snitt av dessa faktorer. På det viset kan vi undvika alltför stora variationer i utvecklingen.

Innebär Trepartens överenskommelse att ni har skapat ett index, som hyresutvecklingen ska följa?

Nej, det finns fortfarande ett relativt stort förhandlingsutrymme. Parterna kan nämligen vikta de olika faktorerna olika beroende på vilken betydelse man tillmäter dem. Fastighetsägarna kommer att vikta faktorerna i enlighet med deras betydelse för förvaltningen av hyresrätter. Vi utgår bland annat från Statistiska Centralbyråns uppgifter för att göra en så adekvat bedömning som möjligt.

Hur kommer Trepartens överenskommelse att påverka hyresförhandlingarna?

Förhoppningsvis kan förhandlingarna komma framåt snabbare än vad vi har vant oss vid under de senaste åren. Men det beror naturligtvis på i vilken utsträckning parterna följer överenskommelsen. Den sjösätts i en mycket dramatisk ekonomisk tid med kraftiga kostnadsstegringar. Möjligen kan det finnas intresse att hitta lösningar för att undvika de justeringar som skulle krävas om överenskommelsen följs.

Vad händer om ni inte kommer överens?

Tyvärr har vi inte något bra sätt att lösa förhandlingstvister på. Kommer vi inte överens blir det inte någon justering alls. Avsaknaden ger därmed Hyresgästföreningen en mycket stark position i förhandlingarna. Det är bland annat därför det är så viktigt att Trepartens överenskommelse behöver hedras.

Bristen på jämbördighet mellan parterna har uppmärksammats av våra rikspolitiker. Under hösten kommer riksdagen att rösta om en proposition som gör det möjligt för parterna att vända sig till en oberoende tvistelösare – en skiljeman som utses av hyresnämnden – om de inte kan komma överens. Den kommer förhoppningsvis att finnas på plats när vi sätter oss vid förhandlingsborden efter nästa sommar.

Vad ska jag som medlem tänka på?

Senast den 30 september behöver framställan om hyresjustering vara Hyresgästföreningen tillhanda för att du ska ha möjlighet att få en hyresjustering från och med den 1 januari 2023. Fastighetsägarna Stockholm rekommenderar att du redan i förhandlingsframställan preciserar att du yrkar i enlighet med det yrkande som Fastighetsägarna Stockholm presenterade inför kommande ramavtalsförhandling.

Via Fastighetsägarna Dokument kan du ladda ner en standardblankett som heter Förhandlingsframställan Stockholm, 1070 samt en blankett för lägenhetsförteckning, 1071.

Behöver du rådgivning eller ett ombud i dina förhandlingar?
Kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511 och välj ”hyresförhandlingar”. Medlemsrådgivningen har öppet mån–fre kl. 13–15.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver i nuläget inte göra någonting. Om du har frågor om hyresförhandlingarna kan du vända dig till ditt juridiska ombud.

Ramavtalsförhandlingen om justeringen av 2023 års allmänna hyresnivå i Stockholm

Tisdagen den 6 september träffade Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen i Stockholmsregionen för att diskutera formerna för de kommande ramavtalsförhandlingarna. Syftet var att, om möjligt, hitta en samsyn avseende tolkningen av trepartens överenskommelse om vilka faktorer som förhandlingarna ska baseras på. Enligt överenskommelsen ska förhandlingarna utgå från fem faktorer (1. förvaltnings- och underhållskostnader, 2. taxor och avgifter, 3. räntor, 4. BNP och 5. konsumentprisinflation). Överenskommelsen anger dock inte hur dessa faktorer ska sammanvägas. Därmed är det upp till parterna att tillsammans eller var och en för sig att göra en sådan sammanvägning. Parterna diskuterade inte behovet av en hyresjustering vid detta möte. Fastighetsägarna kommer att återkomma med ett konkret yrkande om 2023 års hyresjustering under senare delen av september.

Här kan läsa mer om trepartens överenskommelse.

« Äldre inlägg