Hyresförhandlingsbloggen

Vid senaste förhandlingstillfället avseende Stockholms stad reviderade Hyresgästföreningen sitt bud till, som högst, 3,8 procent . Budet är differentierat med ett antal lägre justeringsnivåer. Fastighetsägarna reviderade inte sitt yrkande utan står kvar på 7,8 procent. Mer om detta återfinns i föregående blogginlägg. Parterna har nu tagit in varsin medlare, som ska försöka få parterna att närma sig varandra. Om medlaren lyckas ena parterna kring en överenskommelse återstår att se.

Förhandlingarna om 2025 års hyresjustering i Stockholms län och på Gotland har pågått sedan början av juli. Fastighetsägarnas utgångspunkt baserades på en så kallade trepartsmodellens kostnadsberäkning, som uppgick till cirka 15 procent. Vi hade tidigt meddelat att dessa 15 procent är en utgångspunkt samt att förslag till en förhandlingslösning baserat på trepartsmodellens samtliga tre steg (där, utöver kostnadsberäkningen, parterna ska väga in hyresvärdarnas respektive hyresgästernas perspektiv) skulle presenteras vid förhandlingsbordet. Under de förhandlingstillfällen som har hållits har Fastighetsägarna successivt sänkt sitt yrkande på de orter förhandlingarna pågår. I Stockholms stad ligger yrkandet för närvarande  på 7,8 procent. Hyresgästföreningens motbud ligger på cirka 2,3 procent, med olika former av differentieringskrav.    

Förhandlingarna om 2025 års hyresjustering i Stockholms län och på Gotland har nu pågått i snart en och en halv månad. Trots att parterna fortfarande står långt ifrån varandra, har Fastighetsägarna förhoppningen att komma överens utan att behöva vända sig till en skiljeman för att få ett avgörande. Osvuret är dock bäst. Om det skulle visa sig att förhandlingsvägen har stängts i början av oktober, kommer vi att tvingas att ansöka hos hyresnämnden för utseende av skiljeman/-män. Vi hoppas, som sagt, att slippa det.

De pågående förhandlingarna gäller Fastighetsägarna Service förhandlingskunder, förutom i Stockholm Stad där Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen även förhandlar om ett så kallat ett ramavtal som om de förhandlingarna går i mål kommer avtalet att vara vägledande för de förhandlingar som sker mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägare som inte är förhandlingskunder hos Fastighetsägarna. Avtalet är med andra ord inte bindande. Ramavtalsförhandlingen kan inte heller överlämnas till en skiljeman vid en tvist.

Frågor?

Om du är medlem i Fastighetsägarna Stockholm och har frågor angående hyresförhandlingar eller ramavtalet för fastigheter belägna i Stockholms län och Gotland är du välkommen att kontakta medlemsrådgivningen på telefon 020-510 511 måndag-fredag kl. 13.00-15.00) eller via mejl forhandling@fastighetsagarna.se.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver inte göra något, men har du frågor kan du kontakta forhandling@fastighetsagarna.se.

Fredagen den 5 juli påkallade Fastighetsägarna Stockholm förhandlingar om 2025 års hyresjustering i samtliga kommuner i Stockholms län samt på Gotland. Förhandlingarna påkallas tidigare än vanligt för att den nya hyran ska kunna aviseras med januarihyran. Därmed minimeras risken för att hyran ska höjas retroaktivt, vilket har blivit allt vanligare under de senaste åren.

Påkallandet gäller endast de fastighetsägare som är förhandlingskunder hos Fastighetsägarna Service. De som är förhandlingskunder behöver inte göra något då hela förhandlingsprocessen ombesörjs av Fastighetsägarna. Förhandlingskunder kommer att få fortlöpande information om förhandlingsläget.

Fastighetsägarna kommer som vanligt att försöka uppnå ett ramavtal avseende hyresjusteringen i Stockholms stad. I den mån ett sådant kommer till stånd, kommer det att vara vägledande för hyresjusteringen för privata fastighetsägare som inte är förhandlingskunder hos Fastighetsägarna. Dessa fastighetsägare måste dock själva påkalla förhandlingar. Det ska också understrykas att ett ramavtal inte har någon rättslig verkan. Ramavtalet omfattas inte heller av det nya skiljemannaförfarandet. Information om läget i ramavtalsförhandlingen kommer att förmedlas via denna blogg.

Nedan följer en lista med Fastighetsägarnas yrkanden i de kommuner där förhandlingar nu har inletts för Fastighetsägarnas förhandlingskunder:

Kommun och yrkande %

Botkyrka, 14,9

Danderyd, 14,9

Ekerö, 15,2

Gotland, 14,8

Haninge, 14,4

Huddinge, 15,1

Järfälla, 15,2

Lidingö, 14,8

Nacka, 15,0

Norrtälje, 14,1

Nykvarn, 14,3

Nynäshamn, 14,8

Salem, 14,5

Sigtuna, 14,7

Sollentuna, 14,2

Solna, 14,6

Stockholm, 15,2

Sundbyberg, 14,8

Södertälje, 14,9

Tyresö, 14,2

Täby, 15,1

Upplands Bro, 15,4

Upplands Väsby, 15,0

Vallentuna, 14,9

Vaxholm, 14,9

Värmdö, 14,3

Österåker, 15,1

Frågor?

Om du är medlem i Fastighetsägarna Stockholm och har frågor angående hyresförhandlingar eller ramavtalet för fastigheter belägna i Stockholms län och Gotland är du välkommen att kontakta medlemsrådgivningen på telefon 020-510 511 måndag-fredag kl. 13.00-15.00 (rådgivningen är stängd vecka 28-31), eller via mejl forhandling@fastighetsagarna.se.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver inte göra något, men har du frågor kan du kontakta forhandling@fastighetsagarna.se.

Fastighetsägarna Service har ingått följande överenskommelse med Hyresgästföreningen för de förhandlingskunder som inte omfattas av skiljeförfarandet för Stockholms stad.

• Lägenheter med hyror upp till 1 950 kr i norm får 5,8 procent. Lägenheter med hyror över 1 950 kr i norm, presumtionshyror och kallhyror får 4,2 procent.

• Hyreshöjningen träder i kraft den 1 maj 2024.

Har du, som medlem i Fastighetsägarna Stockholm, frågor kopplade till hyresförhandlingarna kan du kontakta Fastighetsägarnas medlemsrådgivning på 020-510 511, måndag-fredag kl. 13.00-15.00.

5,9 procent från den 1 januari. Så mycket höjs hyrorna för Fastighetsägarna Service förhandlingskunder i Danderyd, Huddinge, Lidingö, Nacka, Nynäshamn, Solna, Sigtuna, Sollentuna, Sundbyberg och Södertälje under 2024, enligt de beslut som skiljemannen Johans Rosén fattade under måndagen. För Norrtälje och Gotland stannade höjningen på 5,7 procent från den 1 januari.

Nivåerna ligger långt under de nivåer som krävs för att hantera de kraftiga kostnadsökningarna. De är dock betydligt bättre än de nivåer som Hyresgästföreningen var beredda att acceptera. Dessutom valde skiljemannen Johan Rosén, till skillnad från Håkans Julius som var skiljeman för tvisten om Stockholms stads hyror, att inte senarelägga höjningen för att undvika retroaktivitet. Det är, enligt Fastighetsägarna Stockholm, det enda rimliga beslutet givet att fastighetsägarsidan har gjort allt i sin makt för att påskynda hanteringen, vilket också var fallet i skiljemannaprocessen avseende Stockholms stad. Att under sådana omständigheter straffa fastighetsägare med ett kvartals uteblivna intäkter kan knappast ses som rimligt.

Läs mer om uppgörelsen här.

Beslutet från skiljemannen berör, som redan har nämnts, endast Fastighetsägarna Services förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm.

Har du som medlem i Fastighetsägarna Stockholm frågor kopplade till hyresförhandlingarna kan du kontakta Fastighetsägarnas medlemsrådgivning på 020-510 511, måndag-fredag kl. 13.00-15.00.

Den 5 mars lämnade skiljemannen Håkan Julius sin rekommendation om hyresjustering för de drygt 14 000  lägenheter som Fastighetsägarna Service förhandlar i Stockholms stad. Rekommendationen innebär att hyrorna ska höjas med 5,8 procent från 1 april.  Även om den rekommenderade hyreshöjningen ligger något över övriga hyresuppgörelser i staden, är Fastighetsägarna inte nöjda med uppgörelsen. Det beror framför allt på att skiljemannen uttryckligen anger att han har tagit intryck av redan gjorda överenskommelser, trots att dessa inte baseras på den modell som partsorganisationerna har enats om. Fastighetsägarna har redogjort för sin syn på skiljemannaprocessen i en artikel i Dagens Industri, som går att läsa här.

Fastighetsägarna har initierat skiljeförfarande för Fastighetsägarna Service förhandlingskunder i ytterligare 13 kommuner i Stockholms län samt på Gotland. Rekommendation om hyresjustering i dessa kommuner kommer att meddelas senast 15 april.

För frågor om förhandlingarna i övrigt hänvisas medlemsrådgivningen som är öppen på vardagar mellan kl.13 -15 på telefon 020-510 511.

Tisdagen den 5 mars fastställde skiljemannen Håkan Julius att hyrorna för drygt 14 000 lägenheter i Stockholms stad under 2024 ska höjas med 5,8 procent från den 1 april. Det motsvarar 4,35 procent på årsbasis. Justeringen är mycket låg givet den kraftiga ökningen av fastighetsrelaterade kostnader. Det är mycket oklart hur Julius har kommit fram till siffran. Den korta motivering som finns i rekommendationen ger inte mycket vägledning.

Av motiveringen framgår dock att Julius har valt att bortse från företagsekonomiska aspekter. I stället har han uttryckligen låtit sig påverkas av redan gjorda uppgörelser, trots att dessa inte baseras på den trepartsmodell som parterna är eniga om ska gälla i förhandlingarna. Det är högst tveksamt om detta är förenligt med lagens tionde paragraf, som säger att skiljemannen ska basera sitt beslut på parternas inlagor. Om parterna har kommit överens utifrån vilka omständigheter som tvisten ska prövas, är det dessutom dessa som ska gälla. I det här fallet är parterna överens om att använda trepartsmodellen. Genom sitt agerande sanktionera Julius Hyresgästföreningens uttalade strategi att påverka skiljemannen genom att sätta märken med fastighetsägare. Det antyder att Julius hade kunnat komma fram till en högre hyresjustering utan dessa märken.

Julius väljer vidare att skjuta fram höjningstidpunkten för att undvika retroaktiva höjningar. Det är en orimlig slutsats givet att Fastighetsägarna vände sig till skiljemannen så tidigt som det var möjligt enligt lagstiftningen.  

Så fungerar tvistelösningen

• Tidigast 3 månader och senast 4 månader efter påbörjad förhandling kan någon av parterna vända sig till Hyresnämnden som utser en skiljeman.
• Hyresnämnden ska utse en skiljeman skyndsamt.
• Tvisten ska avgöras inom 6 veckor efter att skiljemannen utsetts.
• Parterna ska sedan inom 2 veckor omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse.
• Parterna delar på kostnaderna för skiljeförfarandet

Vilka omfattas av beslutet?

Beslutet från skiljemannen omfattar de av Fastighetsägarna Service förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm. Övriga hyresvärdar får själva avgöra i vilken mån de vill använda sig av den nya lagstiftningen. Som nämnts i tidigare blogginlägg är det då viktigt att skicka sin ansökan till hyresnämnden inom det tidsfönster (mellan den tredje och fjärde månaden efter det att framställan om förhandling skickades till motparten) som lagstiftningen anger. 

Medlemsrådgivning

Har du som medlem i Fastighetsägarna Stockholm frågor kopplat till hyresförhandlingarna kan du kontakta Fastighetsägarnas medlemsrådgivning  på 020-510 511, måndag-fredag kl. 13.00-15.00. Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna behöver inte göra något men har du frågor kan du kontakta forhandling@fastighetsagarna.se

Snabba åtgärder från kommun och riksdagspolitiker är nödvändiga.

Läs Fastighetsägarnas rapport och artikel i Di där vi presenterar några konkreta åtgärder som kan bidra till att öka byggandet.