Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har under innevarande vecka tagit hjälp av en intern medling. Medlingen avslutades under fredagen utan överenskommelse. Förhandlingarna fortsätter mellan parterna nästa vecka.
Kategori: Förhandling (Sida 3 av 13)
Tvärniten i bostadsbyggandet är ett faktum. En ny rapport från Fastighetsägarna Stockholm visar att rådande byggkollaps kommer att eskalera under nästa år med ännu färre byggstarter som följd. Rekordräntor, skenande byggkostnader och stigande förvaltningskostnader står i vägen. Konsekvenserna av ett samhälle där inte bostadsförsörjningen tillgodoses är allvarliga och förtjänar mer uppmärksamhet. Likaså gör insikten om vad som krävs för att få fart på bostadsbyggandet igen.
Det kommer ta lång tid för hushållen att få tillbaka sin investeringsförmåga i det ägda boendet, oavsett hur ekonomin utvecklas. Att tro att en ekonomisk återhämtning automatisk löser framtidens bostadsförsörjning vore därmed naivt.
Hyresrätten hade kunnat vara nyckeln till framtidens bostadsförsörjning. Men i stället visar rapporten att tilltron till systemet är låg bland fastighetsägare och få bedömer att ökade kostnader kan räknas hem av högre hyresintäkter i nuvarande kollektiva hyresförhandlingssystemet.
Att tro att årets hyresförhandlingar bara handlar om ökade kostnader för de som bor är att förenkla rådande läge. Årets förhandlingar handlar i lika stor utsträckning om landets framtida bostadsförsörjning och att stimulera en av våra viktigaste tillväxtmotorer. Här kan du läsa rapporten .
I dessa hyresförhandlingstider finns det återigen anledning att påminna om att den årliga hyresjusteringen inte har hängt med andra relevanta kostnader och intäkter i samhället. I diagrammet jämförs den årliga hyresjusteringen (grön linje) i Stockholm med ett antal relevanta serier sedan 2016. Att just 2016 har valts som startår beror på att det var då SCB började publicera statistik över förvaltningskostnadernas utveckling. Figuren visar följande:
- Kostnaderna för att förvalta hyresbostäder (räntor, taxor samt förvaltning och underhåll) har ökat med knappt 52 procent.
- Byggkostnaderna, enligt SCB:S BKI, har ökat med knappt 47 procent.
- Hushållens disponibelinkomster (som speglar hur hushållens förmåga att efterfråga boende) har ökat med knappt 38 procent.
- Konsumentpriserna (KPI) har ökat med knappt 26 procent.
- Hyrorna har ökat med knappt 14 procent.
Den 24 november träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för ett femte möte om ett ramavtal i Stockholm. Under mötet justerade Hyresgästföreningens sitt motbud något, medan Fastighetsägarna låg kvar på sitt tidigare yrkande om en höjning med 10 procent från den 1 januari 2024.
Parterna har initierat en medling för att se om det kan föra dem framåt i förhandlingen.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 8 december.
I dag offentliggjordes Balders uppgörelse med Hyresgästföreningen avseende Stockholms län.
Det är viktigt att notera att nivåerna som ligger på upp till sju procent inte motiveras utifrån den trepartsmodell som gäller de förhandlingar som Fastighetsägarna driver.
Balder är också tydliga med att modellen inte använts i förhandlingen. Du kan läsa mer om detta i Fastighetstidningen och Bostadspolitik.se.
Tidigare i höstas beräknade trepartens chefekonomer den genomsnittliga utvecklingen av de fem faktorer som ska ligga till grund för förhandlingarna om 2023 års hyresjustering. I den tabell som då distribuerades saknades värden för innevarande år (2023) avseende taxor och avgifter samt förvaltning och underhåll. Det berodde på att dess uppgifter inte fanns tillgängliga vid det tillfället. Nu har uppgifterna presenterats. Som framgår av figur 1 (ursprunglig tabell) och figur 2 (uppdaterad tabell) innebär detta dock endast mindre förändringar av genomsnitten. Därmed påverkar uppdateringen inte Fastighetsägarnas syn på hyresjusteringsbehovet.
Figur 1 Trepartens beräkningar september 2023
Figur 2 Trepartens beräkningar november 2023
När ramavtalsförhandlingen fortsatte måndagen den 6 november valde Fastighetsägarna att sänka sitt yrkande från 12 till 10 procent. De betonade dock att det ändrade yrkandet, som gäller justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm under 2024, varken kan motiveras av den aktuella ekonomiska utvecklingen eller den modell som bostadsmarknadens parter har enats om, den så kallade trepartsmodellen.
För att kunna möta de kraftiga kostnadsökningar som i dagsläget möter hyresvärdarna i Stockholm såväl som i övriga landet, skulle hyresjusteringen behöva vara betydligt högre en Fastighetsägarnas ursprungliga yrkande. Det gäller, om än i mindre grad, även i förhållande till trepartsmodellen. Enligt modellen ska förhandlingarna ske i tre steg.
I det första steget ska parterna diskutera, och förhoppningsvis enas om, hur taxebundna kostnader samt kostnader för förvaltning och finansiering påverkar förvaltningen av hyresrätter. Kostnaderna mäts som ett genomsnitt av de tre senaste årens utveckling. Utvecklingen av dessa kommer därmed att vara beroende av viktningen av de olika kostnadsposterna. Baserat på en aktuell viktning, som tar hänsyn till finansieringskostnadernas utveckling, borde hyrorna ha justerats med 20 – 25 procent. Fastighetsägarna valde dock att basera sitt yrkande på de vikter som SCB använde vid konstruktionen av Fastighetsförvaltningsindex (FFI) 2016, trots att dessa vikter underskattar finansieringskostnadernas betydelse. Skälet att vikterna ändå används är att SCB inte har gjort någon uppdatering sedan dess.
Baserat på FFI-vikterna borde hyrorna höjas med 14,1 procent. Att Fastighetsägarna valde att lägga sitt ursprungliga yrkande på 12 procent, baserades på förhoppningen att det skulle underlätta förhandlingarna och göra det möjligt att nå en snabb uppgörelse. Att yrkandet nu sänks med 2 procentenheter baseras på samma förhoppning.
Hyresgästföreningen har inte ändrat sitt motbud, som därmed ligger kvar på 3,3 procent. Fastighetsägarna har svårt att förstå hur de kostnadsberäkningar som följer av trepartsmodellen, kan resultera i ett sådant bud.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 24 november 2023.
Fredagen den 27 oktober träffades Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen för fortsatta ramavtalsförhandlingen. Samtalen rörde huvudsakligen principiella frågor och några förflyttningar i yrkande och motbud gjordes inte. Därmed ligger Fastighetsägarna utgångsyrkande om en höjning av hyran på 12 procent i Stockholm per den 1 januari 2024 fast. Hyresgästföreningen motbud ligger, som tidigare, på 3,3 procent. Efter det föregående förhandlingstillfället har Hyresgästföreningen offentligt preciserat sitt motbud enligt följande: Hyror under 1400 kr i normhyra föreslås höjas med 4,2 procent, hyror mellan 1400 kr och 1700 kr med 3,5 procent och hyror över 1700 kr med 2,5 procent.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 6 november.
Vid dagens möte presenterade Hyresgästföreningen ett differentierat motbud avseende 2024 års hyresjustering. Hyresgästföreningens bud för Stockholms stad är 3,3 procent i snitt beroende på utgående hyresnivåer.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 27 oktober 2023.
Den 29 september hade Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen sitt första förhandlingstillfälle om ett eventuellt ramavtal avseende 2024 års justering av bostadshyrorna i Stockholm stad. Fastighetsägarna presenterade och motiverade sitt yrkande, som innebär att hyrorna behöver höjas med 12 procent under nästa år. Yrkandet bygger på den så kallade trepartmodellen. Enligt modellen ska förhandlingen ske i tre steg.
I det första steget ska parterna enas om den genomsnittliga utvecklingen av kostnadsfaktorerna i modellen (taxor, förvaltningskostnader och räntor). Den delen av förhandlingen baseras på treparten beräknade kostnadsgenomsnitt för de år som omfattas av modellen (2021 – 2023), enligt följande:
Förvaltning och underhåll: 6,7 procent
Taxor och avgifter: 8,2 procent
Räntor: 57,3 procent
Parternas uppgift är att vikta posterna på ett relevant sätt. Om kostnadsposterna skulle viktas på ett likvärdigt sätt (en tredjedel var), skulle kostnadsutveckling uppgå till 24 procent. Fastighetsägarna har dock valt att vikta posterna i enlighet med de vikter som SCB använder i Fastighetsförvaltningsindex (förvaltning och underhåll 64 procent, taxor och avgifter 22 procent, samt räntor 14 procent). Beräknat på det viset ska förhandlingarna baseras på en kostnadsökning på 14,1 procent. Det ska understrykas att denna siffra underskattar den faktiska kostnadsökningen, eftersom kapitalkostnadernas vikt har ökat betydligt sedan SCB lades fast sina vikter 2016. Eftersom SCB inte har gjort någon uppdatering sedan dess har Fastighetsägarna ändå valt att utgå från den ursprungliga viktningen.
I steg två ska parterna, enligt modellen, bedöma vad beräkningen i steg ett innebär för hyresvärdarnas behov av en långsiktigt rimlig avkastning, bibehållen kvalitet och underhållsnivå över tid. Detta sker genom att väga in den allmänna ekonomiska utvecklingen på orten. Utgångspunkten för den bedömningen är trepartens beräkning av BNP- och inflationsutvecklingen, som så långt som möjligt ska anpassas till den ortspecifika situationen.
Enligt modellens beräkningar uppgick det valda BNP-måttets nominella utveckling till 5,2 procent under de fyra år som omfattas av modellen. Det är betydligt högre än snittet för samma mått under de senaste 20 åren (3,9 procent). Det skulle i så fall motivera en något högre hyresjustering än de 14,1 procent som modellens kostnadsberäkning anger. Behovet av en högre justering kan också motiveras av det faktum att hyresjusteringarna under lång tid har släpat efter såväl kostnads- som inkomstutvecklingen.
Under perioden 2016 till 2022 ökade förvaltningskostnaderna sammantaget med ca 38 procent (det är endast den perioden vi har uppgifter över utvecklingen av fastighetsrelaterade kostnader enligt FFI). Byggkostnaderna (BKI) ökade samtidigt med 32 procent, disponibelinkomsterna med 28 procent och konsumentpriserna (KPI) med 17 procent. Hyrorna i befintliga lägenheter ökade samtidigt med ca 9 procent.
I det tredje steget ska hänsyn tas till hyresgästernas behov av en rimlig, stabil och förutsebar hyresjustering. Även här säjer trepartsmodellen att parterna kan använda sig av modellens beräkningar av BNP och inflation. En möjlig tolkning är att parterna ska dra hänsyn till hushållens inkomstutveckling i reala termer, d.v.s. inkomsterna minus inflationen. En relativt hög inflation, som pressar hushållens reallöner, skulle då kunna motivera en lägre justering. För tillfället är disponibelinkomsternas reala utveckling negativ. Sett över modellens mätperiod (2021 – 2023) har den dock varit positiv.
Enligt Fastighetsägarna är det, utifrån trepartens modell, rimligt att justeringen av hyresnivån under 2024 borde överstiga den beräknade kostnadsutvecklingen på 14,1 procent. Till följd av hushållens nuvarande svaga inkomstutveckling har Fastighetsägarna valt att justera ned sitt yrkande till 12 procent, trots att den nedjusteringen inte med självklarhet kan motiveras av modellen.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 13 oktober. Då ska Hyresgästföreningen presentera sitt motbud.
Varför är det så svårt att komma överens?
I rapporten Varför är det så svårt att komma överens? beskrivs hur bristen på hyresrätter har tilltagit pga Hyresgästföreningens starka position i de årliga hyresförhandlingarna. I rapporten föreslås även möjliga problemlösningar inom lagstiftningen.
