För att mildra de ekonomiska effekterna av pandemin, har det sjösatts en rad stödpaket. När det gäller bostadsmarknaden saknas fortfarande konkreta åtgärder. Det finns dock gott om förslag som mycket väl kan bidra till att forma en hållbar och träffsäker social bostadspolitik för att stötta ekonomiskt utsatta hushåll. En statlig hyresgaranti, höjda bostadsbidrag, utvecklade former för kommunala kontrakt och ett konkret vräkningsförebyggande arbete är exempel på sådana förslag, skriver Oskar Öholm och Nathalie Brard. Läs hela artikeln på bostadspolitik.se
Sida 9 av 19
Efter långa diskussioner med Hyresgästföreningen har Fastighetsägarna Service kommit överens om 2020 års hyresjustering för de fastigheter där Fastighetsägarna Service har förhandlingsuppdrag. Överenskommelsen innebär korthet att hyrorna Stockholmsregionen höjs med mellan 1,35 och 2,1 procent från den 1 april 2020. Hyror över nedan angivna brytpunkter får generellt en lägre höjning.
I Stockholms stad höjs hyrorna med 1,95 procent från den 1 april, med lägre hyreshöjning för högre hyror. Det är en sämre överenskommelse än den som tecknades med stadens kommunala bolag, som innebär att hyrorna höjs med 1,95 procent från den 1 januari, utan brytpunkter. Detta visar än en gång hur viktigt det är att lagen ändras för att skapa jämbördighet mellan parterna. Vi ställer vår förhoppning till att den pågående utredningen om effektivare förhandlingar leder till en förändring av lagen som skapar jämbördighet mellan parterna i de årliga förhandlingarna. Nedan följer en mer preciserad genomgång av Fastighetsägarna Service uppgörelse med Hyresgästföreningen.
Överenskommelsen i korthet
Hyrorna (enligt 1978 års relativtabell) höjs från den 1 april 2020. Hyresgästföreningen avstår från att framställa krav avseende OVK-, radon- och hissbesiktningar.
- Stockholm stad
För lägenheter i Stockholm stad höjs hyran 1,95 procent med undantag för hyror som överstiger 1800 kr/kvm/år relativt. Dessa lägenheter får en hyresjustering om 1,7 procent.
- Övriga kommuner i Stockholms län
| Kommun | Hyreshöjning | Över 1600 relativt |
| Botkyrka | 1,35% | 1,35% |
| Danderyd | 1,94% | 1,69% |
| Ekerö | 1,95% | 1,70% |
| Haninge | 1,95% | 1,70% |
| Huddinge | 1,95% | 1,70% |
| Järfälla | 1,90% | 1,65% |
| Lidingö | 1,90% | 1,65% |
| Nacka | 1,95% | 1,70% |
| Nykvarn | 2% | 1,75% |
| Nynäshamn | 1,85% | 1,60% |
| Sigtuna | 1,90% | 1,65% |
| Sollentuna | 1,85% | 1,60% |
| Solna | 1,95% | 1,70% |
| Sundbyberg | 1,95% | 1,70% |
| Södertälje | 2,05% | 1,80% |
| Tyresö | 2% | 1,75% |
| Täby | 1,95% | 1,70% |
| Upplands Väsby | 2,10% | 1,85% |
| Upplands Bro | 1,90% | 1,65% |
| Vallentuna | 1,75% | 1,50% |
| Vaxholm | 1,85% | 1,60% |
| Värmdö | 2,05% | 1,80% |
| Österåker | 1,95% | 1,70% |
Medlemsrådgivning och information till förhandlingskunder hos Fastighetsägarna Service
Vi rekommenderar de av våra medlemmar som ännu inte träffat någon förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen avseende 2020 års hyresjustering, att använda Fastighetsägarna Service överenskommelse som utgångpunkt för sina förhandlingar.
För rådgivning är du som medlem välkommen att kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511, mån-tors kl. 13.00-15.00.
Är du förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver du inte göra något. Arbetet med att översända förhandlingsöverenskommelser på fastighetsnivå pågår. Har du som förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service frågor beträffande din/dina fastigheter är du välkommen att kontakta hyresförhandlingsteamet direkt på forhandling@fastighetsagarna.se.
Det behövs en från parterna oberoende tvistelösning som hanterar tvister för såväl kommunala som privata hyresvärdar. Bruksvärdessystemet gör ingen skillnad mellan hyresvärdar. Det ska inte heller tvistelösningen göra, skriver åtta stycken vd:ar inom allmännyttan i en debattartikel.
I förhandlingarna om 2020 års hyresjustering illustreras tydligt varför det krävs en lagändring som skapar jämbördighet mellan parterna. Vi ser nu hur privata hyresvärdar konsekvent erbjuds sämre uppgörelser än de kommunala bolagen, men också hur Hyresgästföreningen tar på sig en myndighetsroll genom att begära godkända protokoll avseende OVK, radon och hissar. Det är naturligtvis viktigt och självklart att hyresvärdar ska leva upp till de lagkrav som ställs, men det är inte Hyresgästföreningens roll att agera tillsynsmyndighet.
Det är brister i dagens lagstiftning som möjliggör för Hyresgästföreningen att agera som de gör. Det enda positiva i detta är hur tydligt det visar på behovet av en lagstiftning som skapar jämbördighet mellan parterna i de årliga förhandlingarna. Det är viktigt att den utredning som nu har tillsatts lägger förslag som resulterar i en lagstiftning som ger långsiktigt hållbara spelregler för förhandlingarna. Fastighetsägarnas VD-råd, representerande hela federationen, har varit tydlig med att det är lagstiftning som krävs för att åtgärda problemen. Läs Fastighetsägarnas senaste debattartikel om detta på alltinget.
I början av december 2019 strandade förhandlingen om ett ramavtal för 2020 års hyresjustering i Stockholms stad mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm. Orsaken var att Hyresgästföreningen inte erbjöd privata fastighetsägare samma uppgörelse som gjordes med stadens kommunala bostadsbolag.
Här ger vi en lägesrapport om hyresförhandlingarna och svarar på några av de vanligaste frågorna:
Hur går det i förhandlingarna om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm?
Förhandlingarna om 2020 års hyresjustering går mycket trögt för nästan alla privata hyresvärdar. I en del fall har hyresvärden ännu inte ens fått ett namn på vem de ska förhandla med på Hyresgästföreningen.
Förhandlingarna med de kommunala stockholmsbolagen är redan klara. Deras hyror kommer att höjas med 1,95 procent under 2020. Borde inte hyrorna hos de privata bolagen höjas lika mycket?
Det är rimligt. Hyressättningen i Sverige bygger på principen ”lika lägenhet, lika hyra”. Det innebär att lägenheter som har likvärdig standard ska ha likvärdiga hyror. Det ska inte spela någon roll om ägaren är privat eller kommunal. Nivån på hyran bestäms normalt i förhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. Kommer de inte överens, kan hyresvärden vända sig till hyresnämnden som då fastställer vad som är skälig hyra baserat på en jämförelse med likvärdiga lägenheter. Den årliga förhandlingen om den allmänna hyresnivåns utveckling handlar om hur mycket dessa bruksvärdeshyror ska ändras till följd av samhällsekonomiska förändringar. När det gäller den förhandlingen saknas det dock ett regelverk som anger på vilka grunder den allmänna hyresnivån ska justeras och vad som händer om parterna inte kan komma överens.
Denna avsaknad av ett fungerande regelverk ger Hyresgästföreningen ett veto, som tyvärr utnyttjas återkommande. Under de tre senaste åren har SCB redovisat siffror som visar att fastighetsrelaterade kostnader har ökat med 11 procent. Den allmänna hyresnivån har ökat med 3,5 procent. Det säger sig självt att det inte är en långsiktigt hållbar situation.
I årets förhandlingar har Hyresgästföreningen börjat ställa krav på att hyresvärden ska ha godkända protokoll avseende OVK, radon och hissar för att få en hyreshöjning. Fastighetsägarna är negativa till detta. Men är det inte rimligt att hyresvärdar ska följa lagar och förordningar?
Självklart ska hyresvärdar följa lagar och regelverk, oavsett om det gäller ventilation, radon, hissar eller något annat. Det frågan handlar om i det här fallet är dock om det är rimligt att Hyresgästföreningen ska ta över svenska myndigheters roll på detta område. Svaret på den frågan är naturligtvis nej. Hyresgästföreningens uppdrag är att företräda konsumentintresset i förhandlingarna om hyrans nivå baserat på gällande hyreslagstiftning. Att Hyresgästföreningen ställer dessa krav som villkor för att skriva under överenskommelser, är inget annat än ett uttryck för missbruk av den maktställning som vetot i de årliga förhandlingarna ger dem. Vi ser en uppenbar risk att Hyresgästföreningen kommer att utnyttja detta veto på ett likartat sätt i framtida förhandlingar. Vi avråder därför våra medlemmar från att, om möjligt, gå med på den typen av villkorade överenskommelser. Hyresgästföreningens agerande visar tydligt att det krävs en lagändring som förhindrar denna typ av maktmissbruk.
Innehåller de kommunala bolagens uppgörelse i Stockholms stad några krav på godkända protokoll eller så kallade brytpunkter som innebär att hyror över en viss nivå ska ha en lägre hyresjustering?
Nej det gör de inte. Sådana krav har dock införts i förhandlingarna med privata hyresvärdar. Att Hyresgästföreningen agerar med olika krav gentemot olika hyresvärdar är ett uttryck för organisationens veto i dessa förhandlingar. Även detta visar tydligt på behovet av ett regelverk som även omfattar de årliga förhandlingarna.
Fastighetsägarna avråder hyresvärdar från att ansluta sig till Hyresgästföreningens förhandlarportal. Varför?
Att digitalisera hanteringen av förhandlingarna är i grunden bra. Det kan öka transparensen och effektiviteten i förhandlingarna om information är tillgänglig för alla. Det stärker också jämbördigheten mellan parterna i förhandlingarna.
Hyresgästföreningens förhandlarportal har tyvärr ett annat syfte, nämligen att skapa ett informationsövertag för Hyresgästföreningen i bruksvärdesförhandlingarna. All data som matas in i denna portal kommer att ägas och hanteras ensidigt av Hyresgästföreningen, som också kommer att ansvara för portalens utveckling. Digitaliseringen av hyresförhandlingarna måste ske i samförstånd mellan bostadsmarknadens parter med det uttalade syftet att skapa en bättre fungerande hyresmarknad.
Vad rekommenderar Fastighetsägarna Stockholm sina medlemmar att göra i det här skedet av hyresförhandlingarna?
Fastighetsägarna Stockholms rekommendation till medlemmar är att fortsätta de fastighetsvisa förhandlingarna i Stockholms stad i enlighet med de argument som finns i vår vägledning och att teckna förhandlingsöverenskommelser om 1,95 procent per 1 januari 2020 i enlighet med de uppgörelser som de tre kommunala bostadsbolagen gjorde i december. För rådgivning angående dina hyresförhandlingar i övriga delen av Stockholms län eller Gotland är medlemmar välkomna att kontakta medlemsrådgivningen på telefon 020-510 511. Välj ”hyresförhandlingar”. Öppettider måndag-torsdag klockan 13.00-15.00.
Nu är det klart att det blir en utredning om den oberoende tvistelösningen för de årliga förhandlingarna. För hyresrättens framtid hoppas vi detta blir bra. Läs Fastighetsägarnas kommentar på vår hemsida.
Förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm om ett ramavtal för 2020 års hyresjustering i Stockholms stad har strandat. Orsaken är att Hyresgästföreningen inte erbjuder privata fastighetsägare samma uppgörelse som stadens kommunala bostadsbolag.
Inför förhandlingarna om 2020 års justering av den allmänna hyresnivån i Stockholms stad presenterade Fastighetsägarna en nationell vägledning för de ortvisa förhandlingarna. Enligt den behöver hyresnivån höjas med 3,5 procent om hyrorna ska följa med den samhällsekonomiska utvecklingen. Såväl de privata som de kommunala bostadsbolagen i Stockholms stad lämnade yrkanden i enlighet med vägledningen. I början av december kom Hyresgästföreningen och de tre kommunala bostadsbolagen (Stockholmshem, Svenska Bostäder och Familjebostäder) överens om en hyreshöjning med 1,95 procent från 1 januari 2020.
Hyresgästföreningens slutbud i förhandlingen med Fastighetsägarna Stockholm var sämre än den överenskommelse som gjorts med de tre kommunägda bolagen. Därför har förhandlingen om ett ramavtal mellan Hyresgästföreningen och huvudstadens privata fastighetsägare om 2020 års hyresjustering strandat.
– Hyresgästföreningen utnyttjar sitt förhandlingsveto och bryter mot bruksvärdessystemets grundläggande princip om att lägenheter med likartade kvaliteter ska ha ungefär samma hyra, oavsett ägare, säger Nathalie Brard, chef hyresmarknad på Fastighetsägarna Stockholm.
Här kan du läsa Fastighetsägarnas Stockholms debattartikel om strandningen av ramavtalet.
Nästa steg i hyresförhandlingarna
Nu behöver varje enskild fastighetsägare i Stockholms stad förhandla med Hyresgästföreningen om 2020 års hyresjustering utan stöd av ett ramavtal. Fastighetsägarna Stockholm rekommenderar sina medlemmar att fortsätta de fastighetsvisa förhandlingarna i enlighet med de argument som finns i vår vägledning och att teckna förhandlingsöverenskommelser om 1,95 procent per 1 januari 2020 i enlighet med de uppgörelser som de tre kommunala bostadsbolagen har gjort. Vi rekommenderar vidare att överenskommelser ska ske utan brytpunkt och skrivningar om exempelvis OVK, hissar och radon.
Hyresförhandlingarna pågår fortfarande för privata fastighetsägare i övriga delar av Stockholms län och på Gotland. De kommunala bostadsbolagens hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen i övriga delar av länet och på Gotland pågår fortfarande eller ligger i Hyresmarknadskommittén.
Om är medlem i Fastighetsägarna och behöver rådgivning angående dina hyresförhandlingar i Stockholms län eller Gotland är du välkommen att kontakta vår medlemsrådgivning på telefon 020-510 511. Välj ”hyresförhandlingar”. Öppettider måndag-torsdag klockan 13.00-15.00.
För de förhandlingskunder som Fastighetsägarna Service företräder pågår förhandlingarna. Målsättningen är att slutföra dessa förhandlingar så snart som möjligt då utdragna förhandlingar varken gagnar hyresgäster eller fastighetsägare.
Idag offentliggjordes överenskommelsen om den allmänna hyresnivåns utveckling för 2020 för de tre kommunala bostadsbolagen i Stockholm stad (Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem). Överenskommelsen innebär att bolagens hyror höjs med 1,95 procent per den 1 januari 2020. Det finns inga brytpunkter, inga krav på uppvisande av godkänd 0VK, hissprotokoll eller radonmätning i överenskommelsen.
Här kan du läsa pressmeddelanden från de kommunala bostadsbolagen samt Hyresgästföreningen:
Familjebostäders pressmeddelande
Svenska Bostäders pressmeddelande
Hyresgästföreningens pressmeddelande
Ramavtalsförhandlingen mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen pågår fortfarande och vi kommer att informera löpande om hur den fortskrider.
Under onsdagens förhandlingstillfälle reviderade Fastighetsägarna Stockholm sitt yrkande till 2,8 procent per den 1 januari 2020. Fastighetsägarna underströk att förhandlingen handlar om hur mycket den allmänna hyresnivån ska justeras i förhållande till den samhällsekonomiska utvecklingen, att faktorer som rör förvaltningskvalitet inte ska beaktas i förhandlingen samt att varken Hyresgästföreningen eller Fastighetsägarna har ett myndighetsansvar. Villkor avseende OVK, hisskontroller eller radonmätningar hör därmed inte hemma i förhandlingen.
Vid dagens förhandlingstillfälle reviderade Fastighetsägarna Stockholm sitt yrkande till 3,2 procent per den 1 januari 2020. Hyresgästföreningen reviderade även sitt bud men vill dock inte offentliggöra detta. Därmed kan vi inte kommentera budet här på bloggen. Istället hänvisar vi till tidigare blogginlägg där vi kort kommenterat Hyresgästföreningens ingångsbud i förhandlingen:
Förutom att budets nivå är oförenlig med möjligheten att bedriva en långsiktig förvaltning, strider det också mot vår uppfattning att alla lägenheter på en ort bör få samma procentuella justering. Budet innehåller även ett antal villkor avseende hissar, OVK och radon, vilka har specificerats, bland annat i Hem & Hyra. Hyresgästföreningen kräver ”godkända besiktningsprotokoll och mätvärden”. Det kan konstateras att det inte är Hyresgästföreningens uppgift att agera myndighet i dessa sammanhang. Hyresgästföreningen är en part i det kollektiva förhandlingssystemet och den typen av krav hör inte hemma i förhandlingen om den allmännas hyresnivåns utveckling. Att Hyresgästföreningen ändå väljer att blanda in sådana saker i förhandlingen tydliggör ännu mer att det behövs regelverk kring förhandlingen om den allmänna hyresnivåns utveckling.
Varför är det så svårt att komma överens?
I rapporten Varför är det så svårt att komma överens? beskrivs hur bristen på hyresrätter har tilltagit pga Hyresgästföreningens starka position i de årliga hyresförhandlingarna. I rapporten föreslås även möjliga problemlösningar inom lagstiftningen.
