I dag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för sjätte gången för att försöka uppnå ett ramavtal avseende hyresutvecklingen i Stockholms stad under 2023. Parterna konstaterade än en gång att deras tolkningar av trepartens överenskommelse skiljer sig åt på avgörande punkter. Det gör att de fortfarande står lång från varandra. Efter den längre diskussion om möjliga principer för en överenskommelse enades parterna om att återuppta förhandlingarna under onsdagen den 1 februari. I skrivande stund har inget besked meddelats av Hyresmarknadskommittén avseende de kommunala stockholmsbolagens hyresjustering.
Sida 4 av 19
Igår skulle ramavtalsförhandlingen i Stockholm fortsatt. Mötet ställdes dock in av Hyresgästföreningen på grund av sjukdom. Ett nytt möte är inbokat den 24 januari.
De tre kommunala bolagen (Systrarna) strandade sina förhandlingar före julledigheten och vände sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Förra veckan återförvisade HMK ärendet till parterna för fortsatta förhandlingar. Sådana ska ske nu på fredag (20 januari). Om parterna inte kommer överens under det mötet, hänskjuts ärendet åter till HMK som sammanträder den 24 januari. Om inte HMK hittar en lösning går ärendet vidare till en oberoende ordförande, som har en vecka på sig att lämna besked.
I dag hölls det femte mötet i ramavtalsförhandlingen om 2023 års hyresjustering i Stockholm. Fastighetsägarna sänkte sitt yrkande från 9,3 till 8,9 procent. Hyresgästföreningen låg kvar på det motbud som hade presenterats under föregående möte. Det innebär, tyvärr, att parterna fortfarande står långt från varandra.
Under mötet betonade Fastighetsägarna än en gång vikten av att hitta en uppgörelse som är rimlig i förhållande till den verklighet som vi befinner oss i för tillfället. Den innebär att hyrorna skulle behöva höjas med 20 – 25 procent eller mer för att täcka de kraftigt ökade kostnaderna. Baserat på den modell som bostadsmarknadens parter har enats om, har Fastighetsägarna dock yrkat på en väsentligt lägre hyresjustering. I praktiken innebär den överenskomna modellen därmed att hyresgästerna ges ett betydande skydd mot de kostnader som drabbar hyresvärdar samt hushåll som bor i andra boendeformer.
Hyresgästföreningen har gjort en annan tolkning av trepartsmodellen än Fastighetsägarna. Möjligen kan vi få en ökad tydlighet kring hur modellen bör tolkas när Hyresmarknadskommittén ska lösa tvisten mellan Hyresgästföreningen och de tre kommunala bostadsbolagen i Stockholm. I den processen har de kommunala bolagen yrkat att hyrorna behöver höjas med 8,7 procent. Någon motsvarande tvistelösningsprocess finns ännu inte på den privata sidan. Enligt den nya lagstiftning, som antogs tidigare i höstas, kommer dock en sådan möjlighet att finnas tillgänglig när förhandlingarna om 2024 års hyresjustering inleds. Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 17 januari.
I dag offentliggjorde Wallenstam och Hyresgästföreningen att de har ingått en överenskommelse om hur mycket hyrorna i bolagets lägenhetsbestånd i Stockholms län ska höjas under 2023. Totalt omfattar uppgörelsen ca: 4000 lägenheter. Uppgörelsen bygger på samma principer som gällde för Hyresgästföreningens tidigare uppgörelse med Balder.
För Wallenstams del innebär detta att nyproduktion- och presumtionshyror höjs med upp till 2,6 procent medan det övriga beståndet upp till 3,8 procent från 1 januari 2023. Lägenheter i vilka hyresgästen själv betalar för uppvärmning och vatten får en något lägre hyreshöjning. Utöver det tillkommer, precis som i fallet med Balder, en tillägg på 110 kronor för att kompensera för en del av kostnadsökningarna.
Wallenstam betonar att överenskommelsen inte täcker de kostnadsökningar som nu drabbar landets hyresvärdar. De betonar också att uppgörelsen inte har skett inom ramen för den trepartsmodells som Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen enades om att använda under årets hyresförhandlingar. Att Wallenstam väljer att gör upp med HGF i detta skede beror, enligt bolaget, främst på att Wallenstam vill undvika att deras hyresgäster ska drabbas av en retroaktiv hyreshöjning.
Eftersom varken Wallenstams eller Balders uppgörelse har uppnåtts inom ramen för trepartsmodellen, kommer Fastighetsägarna inte att ta hänsyn till dem ramavtalsförhandlingarna eller i de förhandlingar som Fastighetsägarna driver som ombud. I dessa förhandlingar gäller trepartsmodellen, som hanterar de nuvarande kostnadsökningarna på ett bättre sätt än vad som gäller i Wallenstams och Balders uppgörelser. Det tillfälliga kostnadstillägg som läggs på hyran under 2023 bygger på förutsättningarna att kostnaderna kommer att falla därefter. Det finns i dagsläget inga prognoser som pekar på att Sverige är på väg in i en deflationistisk ekonomi. Om det trots allt skulle ske, kommer en sådan utveckling att hanteras av trepartsmodellen.
I Stockholm går ramavtalsförhandlingen vidare. Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 20 december. Ungefär samtidigt inleds de första processerna i Hyresmarknadskommittén. De tre kommunala bolagen i Stockholm har vänt sig dit med ett yrkande på 8,7 procent. Hyresgästföreningens motbud är 2,8 procent.
Här kan du läsa Wallenstams och Hyresgästföreningens pressmeddelande.
Den 6 december träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för ett fjärde möte om ett ramavtal i Stockholm. Under mötet justerade Hyresgästföreningens sitt motbud något, medan Fastighetsägarna låg kvar på sitt tidigare yrkande om en höjning med 9,3 procent från den 1 januari 2023. I övrigt diskuterade parterna hur trepartens överenskommelse ska tolkas. I den diskussionen framförde Fastighetsägarna att överenskommelse förvisso är otydlig i vissa delar. Det gäller dock inte synen på huruvida räntekostnadsfaktorn ska bygga på nationella siffror eller enskilda bolags kapitalkostnader. Det är glasklart att räntefaktorn ska utgå från statliga räntor (Riksbankens styrränta samt tre statsobligationsräntor). Fastighetsägarna har, precis som Sveriges Allmännytta, lagt på en marginal som reflekterar bankerna historiska riskpåslag när det gäller lån till fastighetsbolag.
Fastighetsägarna betonade också att hyresjusteringen inte ska utgå från ett enskilt bolags kostnader, eftersom det strider mot bruksvärdessystemets grundläggande princip, som säger att likvärdiga lägenheter ska ha ungefär samma hyra. Om hyran skulle utvecklas i enlighet med enskilda bolags kostnadsutveckling, kommer hyrorna i likvärdiga lägenheter att utvecklas på olika sätt. Det skapar varken legitimitet för förhandlingssystemet eller den effektivitet som trepartens uppgörelse syftar till.
När det gäller övriga förhandlingar i Stockholm, har vi tidigare informerat om att de tre kommunala bolagen (Systrarna) har vänt sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Bolagens yrkande inför processen i HMK ligger på 8,7 procent. Vi har också informerat om Balders uppgörelse i Stockholm, som i snitt innebär att hyrorna under 2023 höjs med 3,25 procent. Om nyproduktions- och kallhyror exkluderas höjs hyrorna med 3,8 procent. Med det så kallade kristillägget, som enligt Balder motsvarar 1,5 procent, landar därmed uppgörelsen på 4,75 respektive 5,3 procent (exkl. nyproduktions- och kallhyror).
De tre kommunala bostadsbolagen (Systrarna) i Stockholms stad har strandat förhandlingarna om 2023 år hyresjustering och vänt sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Precis som i fallet i den pågående ramavtalsförhandlingen om hyresjusteringen i de privata fastighetsägarnas bestånd står parterna i de kommunala förhandlingarna långt ifrån varandra. När ärendet nu lämnas över till HMK yrkar Systrarna att hyrorna ska höjas med 8,7 procent. I ett första steg kommer HMK att försöka medla mellan parterna. Misslyckas det, kommer ärendet att avgöras av en oberoende ordförande.
Ramavtalsförhandlingarna fortsätter enligt plan. Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 6 december.
I går fattade riksdagen beslut om att införa en oberoende tvistelösning för de årliga förhandlingarna om den allmänna justeringen av hyrorna på landets orter. Den nya lagen kommer att gälla från 1 januari 2023. Det efterlängtade beslutet innebär att hyresförhandlingarna i framtiden kommer skapa såväl ökad jämbördighet mellan parterna som ökad effektivitet. Risken för retroaktiva hyresjusteringar kommer att minimeras. Detta uppnås genom att parterna får möjlighet att vända sig till en oberoende tvistelösning om de inte har lyckats komma överens inom tre månader från det att förhandlingarna har initierats. Fastighetsägarna har drivit frågan om en oberoende tvistelösning sedan 2016 då rapporten ”Varför är det så svårt att komma överens?” presenterades. Att vi snart har en lagstiftning på plats är mycket positivt för hyresrättens framtida utveckling.
Här når du Fastighetsägarnas pressmeddelande och riksdagens beslut.
Tisdagen den 22 november offentliggjorde fastighetsbolaget Balder att de har nått en uppgörelse med Hyresgästföreningen avseende hyresutvecklingen i bolagets stockholmsbestånd (ca 3000 lägenheter) under 2023. Uppgörelsen innebär att Balders hyror i Stockholm i genomsnitt höjs med 3,25 procent. Om ombyggnadshyror, kallhyror och hyror över en normhyra på 1400 kronor, som får ett lägre hyrespåslag, räknas bort uppgår snittet till knappt 3,8 procent. Utöver den generella höjningen tillkommer ett så kallat kristillägg om 110 kr/mån för alla bruksvärdeshyror. Detta tillägg motsvarar, enligt Balder, en hyreshöjning om 1,5 procent. Baserat på en genomsnittlig höjningen på 3,35 procent höjs därmed hyrorna med 4,75 procent under 2023. Balder är av uppfattningen att kristillägget ska permanentas.
I dag offentliggjordes att fastighetsbolaget Balder har kommit överens om hur mycket hyrorna i deras stockholmsbestånd (ca 3000 lägenheter) ska höjas under 2023. Enligt uppgörelsen höjs hyrorna med 3,8 procent från och med den 1 januari 2023. Utöver detta tillkommer ett tidsbegränsat så kallat kristillägg som endast gäller under 2023. Sammantaget motsvarar uppgörelsen därmed en höjning med knappt 5 procent.
Balder är inte medlem hos Fastighetsägarna och omfattas därmed inte av den trepartsöverenskommelse som gäller förhandlingarna för Fastighetsägarnas medlemmar. Det innebär de förhandlingar som Fastighetsägarna driver inte kommer att ta hänsyn till Balders uppgörelse.
Den 14 november var det dags för tredje förhandlingstillfället om hyresjusteringen i Stockholms stad under 2023. Inför mötet hade SCB presenterat ny färsk statistik över förvaltningskostnadernas utvecklingen under det senaste året. I sitt ursprungliga yrkande hade Fastighetsägarna räknat med att förvaltningskostnaderna, exklusive kapitalkostnader, skulle öka med 12 procent i år. Utfallet blev 10,7 procent. Därmed valde Fastighetsägarna att sänka sitt yrkande från en höjning med 9,5 till 9,3 procent från den första januari 2023.
Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 6 december.
Varför är det så svårt att komma överens?
I rapporten Varför är det så svårt att komma överens? beskrivs hur bristen på hyresrätter har tilltagit pga Hyresgästföreningens starka position i de årliga hyresförhandlingarna. I rapporten föreslås även möjliga problemlösningar inom lagstiftningen.
