Kategori: Debatt (Sida 3 av 4)

Idén att använda markanvisningstävlingar för att pressa bostadshyrorna sprider sig i landet. I Stockholm stöds nu idén av partier på bägge sidor om blockgränsen. Det är olyckligt. Dessa tävlingar kommer inte att underlätta för resurssvaga hushåll. På sikt hotar de hyresrättens position på den svenska bostadsmarknaden. Det skriver Tomas Ernhagen, chefekonom Fastighetsägarna Sverige och Nathalie Brard, chef hyresmarknad Fastighetsägarna Stockholm i en debattartikel i Dagens Samhälle.

På bostadspolitik.se har vi debatterat om hur vi kan frigöra det kollektiva förhandlingssystemets potential. En förutsättning för detta är jämbördiga parter. Då måste Hyresgästföreningens veton bort.

Läs våra och Hyresgästföreningens inlägg här:

Fastighetsägarna: Hyresrätten riskerar att bli ett andraklassens boende (debatt 6 mars 2018)

Hyresgästföreningen:  Modernisering höjer bruksvärdet och därmed hyran (replik 8 mars 2018 )

Fastighetsägarna: Frigör det kollektiva förhandlingssystemets potential (slutreplik 9 mars 2018)

Hyresmarknadskommittén är inte ett föredöme. Vi vill ha en oberoende tvistelösningsfunktion. Det är bara så det kollektiva hyresförhandlingssystemet kan fungera som det ursprungligen var tänkt att göra. Det skriver Tomas Ernhagen, chefekonom Fastighetsägarna Sverige och Nathalie Brard, chef hyresmarknad Fastighetsägarna Stockholm, i en replik på bostadspolitik.se.

Det är som vanligt lika underhållande som ledsamt att läsa Hyresgästföreningens pressmeddelanden under de pågående förhandlingarna om den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån. Enligt dessa pressmeddelanden rullar förhandlingarna på fint och uppgörelser tecknas i en takt som trotsar gravitationen. Om det finns något problem så handlar det om fastighetsägarsidans höga yrkanden och ovilja att förhandla. Stämmer detta med verkligheten? Självfallet inte. Låt oss berätta hur det egentligen står till i verkligheten.

Vi tar förhandlingarna i Stockholm som exempel. Det som händer där stämmer dock ganska väl med hur det ser ut i övriga landet, vilket inte är så konstigt. Hyresgästföreningen har ju i praktiken ett veto i de årliga förhandlingarna och detta veto känner inga geografiska gränser. Detta veto är dock inte speciellt känt hos vare sig allmänheten eller politiker. Det beror på dels på att vi på Fastighetsägarna har varit dåliga på att berätta om det, dels på att media hittills inte intresserat sig för hyresförhandlingarnas inre liv, vilket i sin tur beror på att Hyresgästföreningen har varit duktiga på att lägga ut dimridåer för att dölja det faktum att de äger de årliga förhandlingarna.

Vetot är en direkt följd av det enkla faktum att den årliga hyresförhandlingen inte är reglerad i lag. Däremot är denna förhandling helt nödvändig för att den allmänna hyresnivån ska kunna hänga med utvecklingen i den övriga ekonomin. I vårt kollektivt förhandlade bruksvärdessystem (som är reglerat i lag), finns det nämligen ingen mekanism som hanterar det faktum att inflation, inkomster m.m. förändras över tiden. Bruksvärdessystemet ska bara se till att hyrorna i likvärdiga lägenheter ligger på ungefär samma nivå. Om det var det enda som parterna förhandlade om, skulle den allmänna hyresnivån i princip ligga fast på samma nivå år efter år.

Det är naturligtvis inte hållbart. Det förstår även Hyresgästföreningen. Därför träffas Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen varje år för att bestämma hur mycket den allmänna hyresnivån ska justeras under nästkommande år (Hyresgästföreningen träffar även de kommunala bostadsbolagen i samma syfte). Fram till 2010 baserades denna justering på de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling. Med lagändringen 2011 släpptes denna koppling. Sedan dess har Hyresgästföreningen fritt kunnat bestämma hur stor justeringen ska vara. Denna frihet har de utnyttjat de senaste åren för att sänka hyresnivån i reala termer. Hyresnivån har m.a.o. ökat mindre än inflationen. Så kommer det med all sannolikhet att bli även under 2018.

Någon kanske undrar hur det kan vara möjligt? Är fastighetsägarna verkligen så urusla förhandlare eller accepterar de hyressänkningar frivilligt i en värld där ekonomin växer så att det knakar? Självklart är det inte så. Fastighetsägarna tvingas till detta och det beror just på det veto som nämndes ovan. Detta veto är en följd av att det inte finns någon instans som parterna kan vända sig till om de inte lyckas komma överens. Vi har flera gånger försökt vända oss till hyresnämnden, men den har, till skillnad från vad många tror, inget mandat att ta ställning till skäligheten i justeringen av den allmänna hyresnivån. Nämnden prövar endast om hyran i en lägenhet är skälig jämfört med hyrorna i likvärdiga lägenheter. Denna brist gör att Hyresgästföreningen kan vänta ut sin motpart. För eller senare måste hen acceptera det bud som erbjuds. Alternativet är att det inte blir någon hyreshöjning alls.

Efter den lilla utsvävningen är vi tillbaka till de pågående förhandlingarna och Hyresgästföreningens märkliga pressmeddelanden. Innehållet i dessa är bara ämnade att lägga ut nya dimridåer för att media och politiker inte ska inse att det vi kallar förhandlingar inte är förhandlingar, utan snarare någon form av diktat.

När det talas om att hyrorna redan är klara för tusentals lägenheter i Stockholmsregionen, är det få som vet att dessa överenskommelser undertecknades redan 2016. I Stockholms fall handlar det om tvååriga överenskommelser som tecknades av en del kommunala bostadsbolag utanför Stockholms stad. Dessa byggde i sin tur på den tvåårsuppgörelse som Hyresgästföreningen tecknade med de kommunala bolagen i Stockholms stad 2015. Det är så det fungerar. Hyresgästföreningen försöker få ”förhandlingarna” att se ut som förhandlingar genom att hänvisa till tidigare framtvingade uppgörelser. Det var med hänvisning till sådana uppgörelser som Hyresgästföreningen i Stockholm meddelade att den årliga hyresjusteringen för 2018 skulle uppgå till 0,7 procent.

Som ni vet yrkade Fastighetsägarna i Stockholm ursprungligen att den allmänna hyresnivån skulle behöva höjas med 3,5 procent under 2018 för att säkerställa att hyresrätten som boendeform kan fortsätta att ha en stark ställning även i framtiden. Lyckas vi inte med, kommer enskilda hushåll som inte har möjlighet, eller inte vill, att köpa sitt boende att drabbas. Det skulle dock i förlängningen drabba oss alla. Hyresrätten spelar nämligen en viktig roll för dynamiken på arbetsmarknaden. Vi har successivt sänkt vårt yrkande, medan Hyresgästföreningen har hållit fast vid 0,7 procent. Därför känns det minst sagt lite olustigt att läsa att fastighetsägarsidan är ovillig att förhandla.

Det blir ännu olustigare när vi får ta del av de brev som Hyresgästföreningen skickar till våra medlemmar. I dessa erbjuds fastighetsägaren att teckna överenskommelser på 0,7 procent med ett vagt löfte om att de följande år ska kompenseras om den pågående ramavtalsförhandlingen mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna skulle resultera i en högre nivå. Om fastighetsägaren inte accepterar ”erbjudandet” hotar Hyresgästföreningen med att skjuta fram höjningstidpunkten från den 1 januari 2018 till ett senare tillfälle. Att få 0,7 procent från den 1 januari är riktigt illa, med tanke på att den förväntade inflationen för 2018 nu är 1,9 procent. Men att få samma hyreshöjning vid en senare tidpunkt är ännu sämre.

Och mitt i allt detta händer plötsligt något. Vid vårt senaste förhandlingstillfälle, reviderade Hyresgästföreningen plötsligt sitt motbud till 0,85 procent. Det motbudet innebär fortfarande att hyresnivån kommer att sänkas rejält i reala termer, men det är dock ett tydligt avsteg mot Hyresgästföreningens tidigare agerande. Vid förra årets förhandlingar höll föreningen fast vid 0,7 procent under flera veckor för att slutligen bara resa sig från bordet och lämna förhandlingarna. Varför denna plötsliga strategiförändring just nu?

Vår tolkning är att Hyresgästföreningen har börjat inse att de utnyttjat sin maktposition på ett allt för uppenbart sätt. Att vi tar upp problemet med vetot så fort vi får ett tillfälle bidrar säkert till denna insikt. Men en ännu viktigare anledning till strategiförändringen är nog det faktum att de tre kommunala bostadsbolagen i Stockholm också uttrycker stark frustration över hur de årliga förhandlingarna fungerar. De har dessutom lagt ett gemensamt yrkande som innebär att hyresnivån behöver höjas med 2,8 procent i snitt under 2018. Argumenten bakom yrkandet är i princip desamma som Fastighetsägarna bygger sitt yrkande på.

Att Fastighetsägarna pratar och skriver om problemen i de årliga förhandlingarna är en sak. När även de stora och inflytelserika kommunala bostadsbolagen i Stockholm (och för den delen även i Göteborg som anser att hyresnivån behöver höjas med 3,5 procent) gör det, krävs betydligt större försiktighet. Lagstiftaren skulle ju kunna få upp ögonen för de årliga förhandlingarnas förödande systemfel och göra något åt det. Alltså är det dags att visa lite ”förhandlingsvilja”. Att det sedan bara handlar om samma gamla dimridåer är en annan sak. Det är bara att hoppas att lagstiftaren kan kisa och se igenom dimmorna.

På Bostadspolitik.se har vi debatterat Hyresgästföreningens de facto-veton i det svenska hyressättningssystemet. Dessa veton kan utnyttjas såväl i förhandlingarna om nyproduktionshyror som i de årliga förhandlingarna om den allmänna hyresnivån. Läs våra och Hyresgästföreningens inlägg här:

Fastighetsägarna: Dags för Hyresgästföreningen att ta sitt samhällsansvar (Slutreplik 3 oktober 2017)

Hyresgästföreningen: Fastighetsägarnas uppfattning är verklighetsfrånvänd (Replik 27 september 2017)

Fastighetsägarna: När ska media syna Hyresgästföreningens veton? (Debatt 20 september 2017)

Alla vill ha fler hyresrätter. Då är det dags att skrota Hyresgästföreningens veton i hyressättningen.

Två år i rad har den allmänna hyresnivån ökat mindre än inflationen, vilket innebär att den har fallit i reala termer. Om du undrar hur det är möjligt, har du svaret i denna film. Vill du fördjupa dig i hyresförhandlingarnas systemfel kan du läsa rapporten Varför är det så svårt att komma överens?. I såväl filmen som rapporten diskuteras även hur Fastighetsägarna tycker att problemen kan lösas.

I fredags replikerade Hyresgästföreningen på den debattartikel i Dagens Industri vi skrev om i vårt senaste inlägg här på Hyresförhandlingsbloggen. I dag publicerades vår slutreplik. Klicka på länkarna för repliken och slutrepliken.

Vid ett flertal tillfällen har vi på Fastighetsägarna Stockholm skrivit om hyresförhandlingarnas systemfel. Det har också varit utgångspunkten för vårt sätt att lägga upp förhandlingarna. Nu får denna uppfattning stöd av Fastighetsägarnas övriga regionföreningar. Förhoppningsvis ökar därmed våra möjligheter att få politikerna att förstå hur illa det fungerar och kanske kommer även Hyresgästföreningen att lyssna. Här kan du läsa Fastighetsägarnas gemensamma debattartikel i Dagens industri. 

Hyresförhandlingarna på fastighetsnivå fortsätter, om än något trögt. I väntan på att dessa blir klara, tycker vi att det kan vara värt att presentera hur vänstern i Stockholm, Göteborg och Malmö vill säkra hyresrättens framtid. I dagens upplaga av Dagens Samhälle ställer de tre krav på regeringen, som ska lösa det. Förlagen innebär i korthet att kommunerna ska få full rätt att bestämma upplåtelseform även när det gäller nyproduktion på privatägd mark, att ingen kommun ska kunna gömma sig bakom andra när det gäller nyproduktion (alla ska bygga) samt att kommuner som bygger många hyresrätter ska få ekonomiskt stöd som kompensation för att de inte tar fullt betalt för marken genom att upplåta den för produktion av bostadsrätter.

Vänsterns förslag innebär att hyresrätter ska tvingas fram med tvång och subventioner. Vore det inte bättre att skapa långsiktigt goda förutsättningar för den som vill satsa sitt kapital på att bygga hyresrätter? Ska vi nå dit, krävs det inte fler inskränkningar av ägarens rätt att utnyttja sin mark. Tvärtom. Det krävs också att förhandlingarna om den årliga förändringen av den allmänna hyresnivån resulterar i långsiktigt rimliga höjningar. Det verkar vara lätt att glömma bort att hyran är den långsiktige hyresvärdens enda intäkt. Att den allmänna hyresnivån snart har fallit realt i två år stärker definitivt inte hyresrättens position på bostadsmarknaden.  

Länkar till vidare läsning:

• Vänsterns debattartikel ”V: Tre krav för fler hyresrätter i storstäderna” i Dagens Samhälle (13/3)
• Våra tankar i form av ett blogginlägg ”Med tvång och subventioner” på Fastighetsägarbloggen (13/3)