Kategori: Förhandling (Sida 4 av 12)

Igår skulle ramavtalsförhandlingen i Stockholm fortsatt. Mötet ställdes dock in av Hyresgästföreningen på grund av sjukdom. Ett nytt möte är inbokat den 24 januari.

De tre kommunala bolagen (Systrarna) strandade sina förhandlingar före julledigheten och vände sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Förra veckan återförvisade HMK ärendet till parterna för fortsatta förhandlingar. Sådana ska ske nu på fredag (20 januari). Om parterna inte kommer överens under det mötet, hänskjuts ärendet åter till HMK som sammanträder den 24 januari. Om inte HMK hittar en lösning går ärendet vidare till en oberoende ordförande, som har en vecka på sig att lämna besked.

I dag offentliggjorde Wallenstam och Hyresgästföreningen att de har ingått en överenskommelse om hur mycket hyrorna i bolagets lägenhetsbestånd i Stockholms län ska höjas under 2023. Totalt omfattar uppgörelsen ca: 4000 lägenheter. Uppgörelsen bygger på samma principer som gällde för Hyresgästföreningens tidigare uppgörelse med Balder.

För Wallenstams del innebär detta att nyproduktion- och presumtionshyror höjs med upp till 2,6 procent medan det övriga beståndet upp till 3,8 procent från 1 januari 2023. Lägenheter i vilka hyresgästen själv betalar för uppvärmning och vatten får en något lägre hyreshöjning. Utöver det tillkommer, precis som i fallet med Balder, en tillägg på 110 kronor för att kompensera för en del av kostnadsökningarna. 

Wallenstam betonar att överenskommelsen inte täcker de kostnadsökningar som nu drabbar landets hyresvärdar. De betonar också att uppgörelsen inte har skett inom ramen för den trepartsmodells som Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen enades om att använda under årets hyresförhandlingar. Att Wallenstam väljer att gör upp med HGF i detta skede beror, enligt bolaget, främst på att Wallenstam vill undvika att deras hyresgäster ska drabbas av en retroaktiv hyreshöjning.

Eftersom varken Wallenstams eller Balders uppgörelse har uppnåtts inom ramen för trepartsmodellen, kommer Fastighetsägarna inte att ta hänsyn till dem ramavtalsförhandlingarna eller i de förhandlingar som Fastighetsägarna driver som ombud. I dessa förhandlingar gäller trepartsmodellen, som hanterar de nuvarande kostnadsökningarna på ett bättre sätt än vad som gäller i Wallenstams och Balders uppgörelser. Det tillfälliga kostnadstillägg som läggs på hyran under 2023 bygger på förutsättningarna att kostnaderna kommer att falla därefter. Det finns i dagsläget inga prognoser som pekar på att Sverige är på väg in i en deflationistisk ekonomi. Om det trots allt skulle ske, kommer en sådan utveckling att hanteras av trepartsmodellen.

I Stockholm går ramavtalsförhandlingen vidare. Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 20 december. Ungefär samtidigt inleds de första processerna i Hyresmarknadskommittén. De tre kommunala bolagen i Stockholm har vänt sig dit med ett yrkande på 8,7 procent.  Hyresgästföreningens motbud är 2,8 procent.  

Här kan du läsa Wallenstams och Hyresgästföreningens pressmeddelande.

De tre kommunala bostadsbolagen (Systrarna) i Stockholms stad har strandat förhandlingarna om 2023 år hyresjustering och vänt sig till Hyresmarknadskommittén (HMK). Precis som i fallet i den pågående ramavtalsförhandlingen om hyresjusteringen i de privata fastighetsägarnas bestånd står parterna i de kommunala förhandlingarna långt ifrån varandra. När ärendet nu lämnas över till HMK yrkar Systrarna att hyrorna ska höjas med 8,7 procent. I ett första steg kommer HMK att försöka medla mellan parterna. Misslyckas det, kommer ärendet att avgöras av en oberoende ordförande.

Ramavtalsförhandlingarna fortsätter enligt plan. Nästa förhandlingstillfälle äger rum den 6 december.

I går fattade riksdagen beslut om att införa en oberoende tvistelösning för de årliga förhandlingarna om den allmänna justeringen av hyrorna på landets orter. Den nya lagen kommer att gälla från 1 januari 2023. Det efterlängtade beslutet innebär att hyresförhandlingarna i framtiden kommer skapa såväl ökad jämbördighet mellan parterna som ökad effektivitet. Risken för retroaktiva hyresjusteringar kommer att minimeras. Detta uppnås genom att parterna får möjlighet att vända sig till en oberoende tvistelösning om de inte har lyckats komma överens inom tre månader från det att förhandlingarna har initierats. Fastighetsägarna har drivit frågan om en oberoende tvistelösning sedan 2016 då rapporten ”Varför är det så svårt att komma överens?” presenterades. Att vi snart har en lagstiftning på plats är mycket positivt för hyresrättens framtida utveckling.    

Här når du Fastighetsägarnas pressmeddelande och riksdagens beslut.

Tisdagen den 22 november offentliggjorde fastighetsbolaget Balder att de har nått en uppgörelse med Hyresgästföreningen avseende hyresutvecklingen i bolagets stockholmsbestånd (ca 3000 lägenheter) under 2023. Uppgörelsen innebär att Balders hyror i Stockholm i genomsnitt höjs med 3,25 procent. Om ombyggnadshyror, kallhyror och hyror över en normhyra på 1400 kronor, som får ett lägre hyrespåslag, räknas bort uppgår snittet till knappt 3,8 procent. Utöver den generella höjningen tillkommer ett så kallat kristillägg om 110 kr/mån för alla bruksvärdeshyror. Detta tillägg motsvarar, enligt Balder, en hyreshöjning om 1,5 procent. Baserat på en genomsnittlig höjningen på 3,35 procent höjs därmed hyrorna med 4,75 procent under 2023. Balder är av uppfattningen att kristillägget ska permanentas.

I dag offentliggjordes att fastighetsbolaget Balder har kommit överens om hur mycket hyrorna i deras stockholmsbestånd (ca 3000 lägenheter) ska höjas under 2023. Enligt uppgörelsen höjs hyrorna med 3,8 procent från och med den 1 januari 2023. Utöver detta tillkommer ett tidsbegränsat så kallat kristillägg som endast gäller under 2023. Sammantaget motsvarar uppgörelsen därmed en höjning med knappt 5 procent. 

Balder är inte medlem hos Fastighetsägarna och omfattas därmed inte av den trepartsöverenskommelse som gäller förhandlingarna för Fastighetsägarnas medlemmar. Det innebär de förhandlingar som Fastighetsägarna driver inte kommer att ta hänsyn till Balders uppgörelse.

Läs mer om uppgörelse här.

För att hantera de kraftiga ränte- och förvaltningskostnaderna skulle hyrorna behöva höjas med upp mot 25 procent under 2023. I den kommande ramavtalsförhandlingen anser dock Fastighetsägarna Stockholm att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent från den första januari 2023.

Det är en dramatisk kostnadsutveckling som nu drabbar de som förvaltar hyresrätter. Räntorna har under året stigit med 200 till 300 procent och i vissa fall ännu mer samtidigt som kostnaderna för drift och underhåll har skjutit i höjden.

För att hantera de kraftiga ränte- och förvaltningskostnaderna skulle hyrorna behöva höjas med upp mot 25 procent under 2023. Enligt den överenskommelse som bostadsmarknadens parter ingick tidigare i år ska dock stor hänsyn tas till tidigare års utveckling, vilket innebär att hyreshöjningen mer än halveras i förhållande till behoven. I den kommande ramavtalsförhandlingen anser därför Fastighetsägarna Stockholm att hyrorna i Stockholm bör höjas med 9,5 procent från den första januari 2023.

Frågor och svar kring årets hyresförhandlingar

Årets förhandlingar bygger på en ny överenskommelse mellan Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna (Treparten). Varför ingicks den?

De årliga förhandlingarna handlar om hur mycket den allmänna hyresnivån på en ort ska justeras för att hänga med den ekonomiska utvecklingen på orten. Till och med 2010 var det de kommunala bolagens kostnadsutveckling som styrde utvecklingen. Den principen försvann med en lagändring 2011. Sedan dess har parterna inte varit överens om vad förhandlingarna ska baseras på. Det har lett till onödigt utdragna och konfliktfyllda förhandlingar. Det var för att ändra på detta som Treparten ingick överenskommelsen. Syftet är att skapa en mer förutsägbar och stabil hyresutveckling, vilket är bra för både hyresgäster och hyresvärdar.

Vad innebär överenskommelsen?

I korta ordalag innebär den att förhandlingarna ska baseras på fem olika faktorer, som speglar den ekonomiska utvecklingen och samtidigt är relevanta för hyresrättens utveckling. Tre av faktorerna är kopplade till bostadsbolagens kostnadsutveckling (”förvaltning och underhåll”, ”taxor och avgifter” samt ”räntor”) och två är kopplade till den ekonomiska utvecklingen i stort (”konsumentpriser” och ”BNP”). Här kan du läsa mer.

För att öka stabiliteten i utvecklingen ska förhandlingarna utgå från fleråriga snitt av dessa faktorer. På det viset kan vi undvika alltför stora variationer i utvecklingen.

Innebär Trepartens överenskommelse att ni har skapat ett index, som hyresutvecklingen ska följa?

Nej, det finns fortfarande ett relativt stort förhandlingsutrymme. Parterna kan nämligen vikta de olika faktorerna olika beroende på vilken betydelse man tillmäter dem. Fastighetsägarna kommer att vikta faktorerna i enlighet med deras betydelse för förvaltningen av hyresrätter. Vi utgår bland annat från Statistiska Centralbyråns uppgifter för att göra en så adekvat bedömning som möjligt.

Hur kommer Trepartens överenskommelse att påverka hyresförhandlingarna?

Förhoppningsvis kan förhandlingarna komma framåt snabbare än vad vi har vant oss vid under de senaste åren. Men det beror naturligtvis på i vilken utsträckning parterna följer överenskommelsen. Den sjösätts i en mycket dramatisk ekonomisk tid med kraftiga kostnadsstegringar. Möjligen kan det finnas intresse att hitta lösningar för att undvika de justeringar som skulle krävas om överenskommelsen följs.

Vad händer om ni inte kommer överens?

Tyvärr har vi inte något bra sätt att lösa förhandlingstvister på. Kommer vi inte överens blir det inte någon justering alls. Avsaknaden ger därmed Hyresgästföreningen en mycket stark position i förhandlingarna. Det är bland annat därför det är så viktigt att Trepartens överenskommelse behöver hedras.

Bristen på jämbördighet mellan parterna har uppmärksammats av våra rikspolitiker. Under hösten kommer riksdagen att rösta om en proposition som gör det möjligt för parterna att vända sig till en oberoende tvistelösare – en skiljeman som utses av hyresnämnden – om de inte kan komma överens. Den kommer förhoppningsvis att finnas på plats när vi sätter oss vid förhandlingsborden efter nästa sommar.

Vad ska jag som medlem tänka på?

Senast den 30 september behöver framställan om hyresjustering vara Hyresgästföreningen tillhanda för att du ska ha möjlighet att få en hyresjustering från och med den 1 januari 2023. Fastighetsägarna Stockholm rekommenderar att du redan i förhandlingsframställan preciserar att du yrkar i enlighet med det yrkande som Fastighetsägarna Stockholm presenterade inför kommande ramavtalsförhandling.

Via Fastighetsägarna Dokument kan du ladda ner en standardblankett som heter Förhandlingsframställan Stockholm, 1070 samt en blankett för lägenhetsförteckning, 1071.

Behöver du rådgivning eller ett ombud i dina förhandlingar?
Kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511 och välj ”hyresförhandlingar”. Medlemsrådgivningen har öppet mån–fre kl. 13–15.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver i nuläget inte göra någonting. Om du har frågor om hyresförhandlingarna kan du vända dig till ditt juridiska ombud.