I början av december 2019 strandade förhandlingen om ett ramavtal för 2020 års hyresjustering i Stockholms stad mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm. Orsaken var att Hyresgästföreningen inte erbjöd privata fastighetsägare samma uppgörelse som gjordes med stadens kommunala bostadsbolag.
Här ger vi en lägesrapport om hyresförhandlingarna och svarar på några av de vanligaste frågorna:
Hur går det i förhandlingarna om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm?
Förhandlingarna om 2020 års hyresjustering går mycket trögt för nästan alla privata hyresvärdar. I en del fall har hyresvärden ännu inte ens fått ett namn på vem de ska förhandla med på Hyresgästföreningen.
Förhandlingarna med de kommunala stockholmsbolagen är redan klara. Deras hyror kommer att höjas med 1,95 procent under 2020. Borde inte hyrorna hos de privata bolagen höjas lika mycket?
Det är rimligt. Hyressättningen i Sverige bygger på principen ”lika lägenhet, lika hyra”. Det innebär att lägenheter som har likvärdig standard ska ha likvärdiga hyror. Det ska inte spela någon roll om ägaren är privat eller kommunal. Nivån på hyran bestäms normalt i förhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. Kommer de inte överens, kan hyresvärden vända sig till hyresnämnden som då fastställer vad som är skälig hyra baserat på en jämförelse med likvärdiga lägenheter. Den årliga förhandlingen om den allmänna hyresnivåns utveckling handlar om hur mycket dessa bruksvärdeshyror ska ändras till följd av samhällsekonomiska förändringar. När det gäller den förhandlingen saknas det dock ett regelverk som anger på vilka grunder den allmänna hyresnivån ska justeras och vad som händer om parterna inte kan komma överens.
Denna avsaknad av ett fungerande regelverk ger Hyresgästföreningen ett veto, som tyvärr utnyttjas återkommande. Under de tre senaste åren har SCB redovisat siffror som visar att fastighetsrelaterade kostnader har ökat med 11 procent. Den allmänna hyresnivån har ökat med 3,5 procent. Det säger sig självt att det inte är en långsiktigt hållbar situation.
I årets förhandlingar har Hyresgästföreningen börjat ställa krav på att hyresvärden ska ha godkända protokoll avseende OVK, radon och hissar för att få en hyreshöjning. Fastighetsägarna är negativa till detta. Men är det inte rimligt att hyresvärdar ska följa lagar och förordningar?
Självklart ska hyresvärdar följa lagar och regelverk, oavsett om det gäller ventilation, radon, hissar eller något annat. Det frågan handlar om i det här fallet är dock om det är rimligt att Hyresgästföreningen ska ta över svenska myndigheters roll på detta område. Svaret på den frågan är naturligtvis nej. Hyresgästföreningens uppdrag är att företräda konsumentintresset i förhandlingarna om hyrans nivå baserat på gällande hyreslagstiftning. Att Hyresgästföreningen ställer dessa krav som villkor för att skriva under överenskommelser, är inget annat än ett uttryck för missbruk av den maktställning som vetot i de årliga förhandlingarna ger dem. Vi ser en uppenbar risk att Hyresgästföreningen kommer att utnyttja detta veto på ett likartat sätt i framtida förhandlingar. Vi avråder därför våra medlemmar från att, om möjligt, gå med på den typen av villkorade överenskommelser. Hyresgästföreningens agerande visar tydligt att det krävs en lagändring som förhindrar denna typ av maktmissbruk.
Innehåller de kommunala bolagens uppgörelse i Stockholms stad några krav på godkända protokoll eller så kallade brytpunkter som innebär att hyror över en viss nivå ska ha en lägre hyresjustering?
Nej det gör de inte. Sådana krav har dock införts i förhandlingarna med privata hyresvärdar. Att Hyresgästföreningen agerar med olika krav gentemot olika hyresvärdar är ett uttryck för organisationens veto i dessa förhandlingar. Även detta visar tydligt på behovet av ett regelverk som även omfattar de årliga förhandlingarna.
Fastighetsägarna avråder hyresvärdar från att ansluta sig till Hyresgästföreningens förhandlarportal. Varför?
Att digitalisera hanteringen av förhandlingarna är i grunden bra. Det kan öka transparensen och effektiviteten i förhandlingarna om information är tillgänglig för alla. Det stärker också jämbördigheten mellan parterna i förhandlingarna.
Hyresgästföreningens förhandlarportal har tyvärr ett annat syfte, nämligen att skapa ett informationsövertag för Hyresgästföreningen i bruksvärdesförhandlingarna. All data som matas in i denna portal kommer att ägas och hanteras ensidigt av Hyresgästföreningen, som också kommer att ansvara för portalens utveckling. Digitaliseringen av hyresförhandlingarna måste ske i samförstånd mellan bostadsmarknadens parter med det uttalade syftet att skapa en bättre fungerande hyresmarknad.
Vad rekommenderar Fastighetsägarna Stockholm sina medlemmar att göra i det här skedet av hyresförhandlingarna?
Fastighetsägarna Stockholms rekommendation till medlemmar är att fortsätta de fastighetsvisa förhandlingarna i Stockholms stad i enlighet med de argument som finns i vår vägledning och att teckna förhandlingsöverenskommelser om 1,95 procent per 1 januari 2020 i enlighet med de uppgörelser som de tre kommunala bostadsbolagen gjorde i december. För rådgivning angående dina hyresförhandlingar i övriga delen av Stockholms län eller Gotland är medlemmar välkomna att kontakta medlemsrådgivningen på telefon 020-510 511. Välj ”hyresförhandlingar”. Öppettider måndag-torsdag klockan 13.00-15.00.
