Kategori: Förhandling (Sida 5 av 12)

Tisdagen den 6 september träffade Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen i Stockholmsregionen för att diskutera formerna för de kommande ramavtalsförhandlingarna. Syftet var att, om möjligt, hitta en samsyn avseende tolkningen av trepartens överenskommelse om vilka faktorer som förhandlingarna ska baseras på. Enligt överenskommelsen ska förhandlingarna utgå från fem faktorer (1. förvaltnings- och underhållskostnader, 2. taxor och avgifter, 3. räntor, 4. BNP och 5. konsumentprisinflation). Överenskommelsen anger dock inte hur dessa faktorer ska sammanvägas. Därmed är det upp till parterna att tillsammans eller var och en för sig att göra en sådan sammanvägning. Parterna diskuterade inte behovet av en hyresjustering vid detta möte. Fastighetsägarna kommer att återkomma med ett konkret yrkande om 2023 års hyresjustering under senare delen av september.

Här kan läsa mer om trepartens överenskommelse.

Svea hovrätt meddelande nyligen två beslut, vilka tydliggör vad som gäller avseende hyresutvecklingen för presumtionshyror. Besluten innebär att presumtionshyrorna får höjas med 50 procent av höjningen av bruksvärdeshyrorna så länge dessa inte överstiger tre procent. Vid en högre hyreshöjning än så, får presumtionshyrorna höjas med 75 procent av den överstigande delen.

Det är visserligen bra att hovrätten fastställer att även presumtionshyror behöver utvecklas över tiden. Det är dock svårt att förstå varför dessa hyror ska ha en sämre utveckling än bruksvärdeshyrorna. Poängen med den årliga hyresjustering är ju att säkerställa att hyrorna inte urgröps när ekonomin i övrigt utvecklas.

Hovrättens beslut borde normalt leda till att presumtionshyrorna inledningsvis sätts på en nivå som kompenserar för den lägre hyresutvecklingen. Det finns dock ingen garanti för att så kommer att ske. Det beror på att presumtionshyresförhandlingen inte kan bli föremål för hyresnämndens prövning. Därmed måste hyresvärden komma överens med Hyresgästföreningen om vilken nivå som ska gälla. Det ger Hyresgästföreningen en fortsatt stark ställning avseende vilken hyresnivå som accepteras.

Svea hovrätts beslut tydliggör behovet av långsiktigt hållbara regler för hyressättning vid nyproduktion.  

Äntligen går regeringen vidare med förslaget om att inrätta en oberoende tvistlösning för de kollektiva hyresförhandlingarna om den årliga hyresjusteringen. En lagrådsremiss har beslutats och en proposition planeras under hösten 2022. Läs mer här. Passa också på att anmäla dig till vårt webbinarium om detta här.

Den 28 mars offentliggjordes tre hovrättsbeslut som riskerar att begränsa användningen av så kallad blockhyra. Det vore olyckligt. Blockhyresreglerna har bidragit till att öka dynamiken på bostadsmarknaden, vilket i sin tur har varit viktigt för arbetsmarknaden på expansiva orter och därmed för den svenska ekonomins långsiktiga tillväxt.

Blockhyresreglerna infördes 1985 för att hantera en del av hyreslagstiftningens begränsningar, framför allt i situationer där behovet av underhållsåtgärder var onormalt stort, exempelvis i samband med studentboende, kommuners uthyrning till personer som är berättigade till sociala kontrakt, vård, omsorg eller arbetsgivarens behov av personalbostäder.

2002 gjordes en lagändring i syfte att tillförsäkra andrahandshyresgäster i blockhyresförhållande samma besittningsskydd som gäller för förstahandshyresgäster. Följderna av denna ändring har satt avtryck i tre hovrättsbeslut som offentliggjordes den 28 mars. Dessa beslut begränsar möjligheten att använda blockhyra för uthyrning till verksamheter som i sin tur hyr ut lägenheterna till företag som har behov av personalbostäder. Hovrätten konstaterar att när förstahandshyresgästen enda behov av lägenheterna är ren uthyrningsverksamhet och när det leder till flera led i uthyrningen som urholkar besittningsskyddet för den som faktiskt bor i lägenheten föreligger inte förutsättningar att tillåta ett blockhyresavtal. 

De aktuella hovrättsbesluten riskerar att leda till en minskad användning av blockuthyrning. Det riskerar i sin tur att minska dynamiken på den svenska bostadsmarknaden, i synnerhet på expansiva orter där behovet av flexibilitet är stort.  

När ombyggnader av hyreslägenheter diskuteras i media handlar det ofta om hyresnämndens hantering av ärenden där hyresgästen inte har lämnat sitt godkännande till de åtgärder hyresvärden vill genomföra. Det visar sig nämligen att hyresnämnden oftast går på hyresvärdens linje i dessa ärenden.

Detta faktum har väckt kritik från en del debattörer, som hävdar att lagstiftningen inte i tillräcklig utsträckning tar hänsyn till hyresgästens önskemål. Kritiken bygger dock på begränsad kunskap om såväl lagstiftningens utformning som hur hyresgäster i allmänhet upplever sin situation i samband med genomgripande ombyggnader.

För att öka kunskapen i dessa frågor har Fastighetsägarna tagit fram en rapport som dels beskriver hyresgästinflytandet i dagens lagstiftning, dels analyserar ett antal enkäter som hyresvärdar låtit hyresgäster svara på i samband med ombyggnader. Dessa enkäter visar hur hyresvärdar omsätter de formkrav som råder i praktisk handling. Av rapporten framgår bland annat följande:

• Hyresvärden måste informera berörda hyresgäster om vilka planerade åtgärder som ska genomföras.

• Vid åtgärder som påverkar lägenhetens bruksvärde krävs hyresgästens godkännande, om inte påverkan är att anse som obetydlig.

• Hyresvärden kan vända sig till hyresnämnden om åtgärden inte godkänns av hyresgästen. För att få nämndens tillstånd krävs dels att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden, dels att åtgärden inte kan anses vara oskälig mot hyresgästen.

• Ytterst få ärenden, knappt 1 procent av de cirka 30 000 ombyggnader som sker årligen i landet, hänskjuts till hyresnämnden. Det indikerar att de åtgärder som hyresvärden vill genomföra upplevs som rimliga av hyresgästerna.

• Enligt de enkäter som hyresvärdar låter sina hyresgäster svara på i samband med ombyggnader, är hyresgästerna oftast nöjda med ombyggnadens genomförande och resultat. Det gäller även den hyresnivå som gäller efter ombyggnationen. 

Om du är medlem i Fastighetsägarna Stockholm och har frågor kring hyressättning eller andra juridiska frågor kopplat till ombyggnader kan du kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511, mån-fredag kl. 13.00-15.00.

Den 30 november skrev Fastighetsägarna under en ramavtalsöverenskommelse som innebär att hyrorna i stadens lägenheter kommer att höjas med 1,8 procent från den 1 februari 2022. Det är långt under den nivå som motiveras av den ekonomiska utvecklingen.

Skälet till att Fastighetsägarna accepterade en så låg höjning, är en följd av det systemfel som råder i de årliga hyresförhandlingarna. Eftersom det inte finns någon instans att vända sig till vid en tvist, har Hyresgästföreningen fått en mycket stark position i dessa förhandlingar. Kommer parterna inte överens blir det ingen höjning alls. I en sådan situation måste fastighetsägarsidan förr eller senare acceptera den höjning som erbjuds.

Detta systemfel uppmärksammades av de så kallade januaripartierna, som kom överens om att tillsätta en utredning för att lösa problemet. I utredningen, som blev klar för ett år sedan, föreslås att parterna ska kunna vända sig till en skiljeman om de inte kan komma överens. Förhoppningsvis kommer utredningens förslag att läggas fram för riksdagen under våren. Det är bara att hålla tummarna. Att få en fungerande tvistelösning skulle vara en stor vinst för de som vill att hyresrätten ska ha en stark position även på framtidens bostadsmarknad.   

God jul & Gott nytt år!

Ramavtalsförhandlingarna om 2022 års hyresjustering för Stockholms stads privata hyresvärdar är klara. Uppgörelsen innebär att hyrorna kommer att höjas med 1,8 procent från den 1 februari 2022, vilket motsvarar den uppgörelse som Hyresgästföreningen ingått med de tre kommunala bostadsbolagen.

Fastighetsägarna kan konstatera att den överenskomna nivån ligger långt under den nivå som motiveras av den ekonomiska utvecklingen med snabbt stigande inkomster och kostnader. Någon möjlighet att erhålla en högre nivå, var dock inte möjligt givet uppgörelsen på den kommunala sidan.

Trots att allmännyttans hyresnormerande roll togs bort genom 2011 års lagändring, visar årets förhandlingar att den tidigare ordningen fortlever. Detta tydliggör, tillsammans med den ekonomiskt ohållbara hyresjusteringen, det stora behovet att förändra de årliga förhandlingarnas spelregler, bland annat genom att inrätta en oberoende tvistelösning.

Här kan du läsa mer om hur Fastighetsägarna Stockholm ser på överenskommelsen.

Om du är medlem i Fastighetsägarna Stockholm och har frågor angående ramavtalet eller om hyresförhandlingar för fastigheter belägna i övriga kommuner i Stockholms län och Gotland är du välkommen att kontakta Fastighetsägarna Stockholms medlemsrådgivning på 020-510 511, mån-fredag kl. 13.00-15.00.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna Service behöver inte göra något men har du frågor kan du kontakta forhandling@fastighetsagarna.se

I dag, den 22 oktober hölls det tredje mötet mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen om justeringen av den allmänna hyresnivån i Stockholm 2022. Under mötet reviderade Fastighetsägarna sitt yrkande till 3,4 procent per den 1 januari 2022. Fastighetsägarna betonade att allt talar för en fortsatt ekonomisk återhämtning under 2022. Därmed finns det inget som motiverar en sänkning av yrkandet. Trots detta valde alltså Fastighetsägarna att revidera sitt yrkande, enligt ovan. Skälet till detta var att Fastighetsägarna ville föra förhandlingen framåt.  

Hyresgästföreningen valde, å sin sida, att stå fast vid sitt motbud om 1,1 procent per 1 januari 2022. Samtidigt betonade Hyresgästföreningen att den eftersträvar ett tvåårsavtal, vilket inte är aktuellt för Fastighetsägarna.

Nästa möte äger rum den 10 november.

De kommunala bostadsbolagen i Stockholms stad och Hyresgästföreningen har avslutat förhandlingarna om Stockholmshyra, dvs systematisk hyressättning. Här kan du läsa mer.